gehad87
04-09-2015, 13:37
رغم مرور أكثر من عام على مبادرة البنك المركزى لتمويل محدودى ومتوسطى الدخل لشراء مساكنهم، فإنها لم تحقق الأهداف المطلوبة منها، وهو ما فتح الباب حول قدرة البنوك على تنفيذ تلك المبادرة.
فى هذا الإطار طالبت عدد من شركات التمويل العقارى بضرورة إدراجها ضمن مبادرة البنك المركزى للمشاركة فى تنفيذها، ذلك أنها تمتلك من المقومات ما يؤهلها لتنفيذ المبادرة، بدءًا من الأدوات التمويلية وقاعدة العملاء الضخمة، علاوة على تميز شركات التمويل عن البنوك بالتخصص فى هذا النشاط.
كان البنك المركزى قد أطلق مبادرة للتمويل العقارى بقيمة 10 مليارات جنيه لتمويل متوسطى ومحدودى الدخل فى فبراير من العام الماضى، وتم تفعيلها فى أبريل من العام نفسه، يتم من خلالها تمويل تملك فئتى محدودى ومتوسطى الدخل للوحدات السكنية بفائدة %7 لصالح محدودى الدخل، و%8 لفئة متوسطى الدخل، بأجل سداد يصل إلى 20 سنة، على أن يتم توجيه القرض لتمويل شراء الوحدات الخاصة بمشروعات الإسكان بالمجتمعات العمرانية الجديدة بحد أقصى 500 ألف جنيه للوحدة، على أن تخضع المبادرة لأحكام قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001، مع الالتزام بالضوابط والقواعد الصادرة عن البنك المركزى المصرى.
فى البداية قال أحمد حجاج، مستشار شركة سكن للتمويل العقارى، إن مبادرة "المركزى" لمحدودى ومتوسطى الدخل، تنطوى على العديد من المميزات الكفيلة بتنشيط سوق التمويل العقارى وجعلها أداة تمويلية رئيسية من أدوات تملك العقار فى مصر، إلا أن قصر هذه المبادرة على البنوك أضاع العديد من مميزاتها.
واستدل على ذلك بحجم التمويل العقارى الذى قامت به البنوك منذ تفعيل المبادرة قبل عام تقريبًا وحتى الآن، وهو رقم هزيل للدرجة التى لا تسمح بلمس آثار إيجابية للمبادرة.
وطالب حجاج بضرورة أن يتم إدراج شركات التمويل العقارى ضمن هذه المبادرة، وهو ما سيعود بالنفع على كل أطراف منظومة التمويل العقارى، فالشركات هى الأجدر بتنفيذ المبادرة؛ لما تتمتع به من نشاط نتيجة التخصص فى مجال التمويل العقارى، وامتلاكها قاعدة كبيرة من العملاء، يمكن تسويق هذه المبادرة لهم بما يضمن نجاحها، علاوة على امتلاك الشركات عددًا من المنتجات المتنوعة، بخلاف البنوك التى لا تعطى التمويل العقارى إلا فى صورة تقليدية واحدة.
كان حسن حسين، رئيس شركة التعمير للتمويل العقارى "الأولى"، قد طالب البنك المركزى بضرورة إلزام البنوك بتمويل شركات التمويل العقارى بقيمة 20%، بما يساهم فى تمكينها من دعم العملاء المستحقين بالسوق، واقترح فى هذا الإطار إنشاء كونسيرتيوم بين البنوك وشركات التمويل العقارى لتفعيل بنود المبادرة، وذلك بالتنسيق مع الشركات المحلية والمطورين العقاريين.
وأشار إلى أن اللائحة العقارية الجديدة التى صدرت مؤخرًا لم تعطِ الحق لشركات التمويل العقارى بالمشاركة فى المبادرة، وهو ما يعنى استمرار انخفاض الآثار الإيجابية من المبادرة.
من جانبه قال علاء بندق، خبير التمويل العقارى، إن مبادرة «المركزى» لمحدودى ومتوسطى الدخل لم تعط أى ميزة إضافية لطرف على طرف، فالبنوك التى تحتوى على نشاط تمويل عقارى تستفيد من مميزات الشركات نفسها المتخصصة فى التمويل العقارى نفسه، بل إن أغلب شركات التمويل العقارى التى تعمل فى القطاع هى بالأساس مملوكة أو تابعة لبنوك.
وأضاف بندق أن المنافسة بين الطرفين تصب فى صالح منظومة التمويل العقارى، إذ يتنافس كل منهم للفوز بالعميل بما يولد لديهم الحافز الدائم لابتكار منتجات وبرامج تمويلية جديدة، مشيرًا فى الوقت نفسه إلى وجوب تضافر جهودهم فى نشر الوعى بأهمية التمويل العقارى كحل أمثل لتملُّك سكن ملائم.
ولفت إلى خروج سعر الفائدة من دائرة المنافسة بين البنوك والشركات، حيث تقتصر المنافسة على آجال السداد، ونسبة التمويل الممنوح من إجمالى قيمة الوحدة، وهى الأمور التى يتيح قانون التمويل العقارى مجال المنافسة فيها.
قال أشرف شكيب، رئيس القطاع القانونى بإحدى شركات التمويل العقارى، إن إدراج شركات التمويل العقارى ضمن مبادرة البنك المركزى والتى تمنح الوحدات التى لا يزيد سعرها على 500 ألف جنيه تمويلا بفائدة %8 لمتوسطى الدخل، و%7 لمحدودى الدخل- سيساهم فى سرعة تفعيل المبادرة وتنشيط القطاع العقارى والوصول إلى شريحة كبرى من متوسطى ومحدودى الدخل الراغبين فى الحصول على وحدات سكنية بتمويل وشروط وفوائد ميسرة، خاصة مع غياب وعى شريحة كبيرة من العملاء بدور البنوك فى منح قروض للتمويل العقارى أو تفضيل التعامل مع شركات التمويل؛ لما تتمتع به من قدرة على التواصل مع راغبى الحصول على وحدات بنظام التمويل، بالإضافة إلى المزايا التسويقية باعتبارها متعاملا رئيسيًّا مع العديد من شركات الاستثمار والتسويق العقارى.
وأضاف شكيب أن دخول شركات التمويل العقارى فى مبادرة البنك سيدفع المنافسة الحقيقة بينها وبين البنوك والتى قد تأتى لصالح شركات التمويل العقارى باعتبارها الأسرع والأكثر إنهاء للإجراءات، بالإضافة إلى اتصالها بالعملاء وامتلاكها قواعد معلوماتية، لافتًا إلى ضرورة إيجاد حلول لدفع وتنشيط عمل شركات التمويل العقارى خلال المرحلة الحالية والتى تشهد زيادة فى حجم الطلب على الوحدات، خاصة المنتجة لصالح شريحة متوسطى الدخل.
وألمح إلى أن الفرق بين الفائدة الممنوحة على قروض التمويل العقارى من الشركات يزيد بنسبة لا تتخطى 1 إلى %1.5 من الفائدة على قروض التمويل العقارى من البنوك، ومن ثم فإن المنافسة قائمة فعليًّا بين البنوك وشركات التمويل، مما يدفع الشركات لبحث آليات استقطاب جديدة للعملاء وتطوير أدائها لتلبية كل الاحتياجات والاستمرار فى السوق.
فيما أكد المهندس مجد الدين إبراهيم، خبير التمويل العقارى، أن المنافسة بين البنوك وشركات التمويل العقارى قائمة ومستمرة، بالنظر إلى ارتفاع الفائدة على قروض التمويل العقارى مقارنة بالفائدة البنكية بنسبة حوالى %1، بالإضافة إلى توافر السيولة النقدية بالبنوك مع اعتماد شركات التمويل العقارى فقط على رأسمالها وزيادة الأفرع البنكية فى المدن والمحافظات، مقارنة بأفرع شركات التمويل.
ونوه بتمتع شركات التمويل العقارى بميزة نسبية عن البنوك تتمثل فى وضوح الإجراءات والقدرة على التواصل وتلبية احتياجات عملاء القطاع العقارى مما يتيح وصول مبادرة البنك المركزى فى حال تخصيص جزء من المبادرة للشركات، إلى شريحة كبرى من العملاء، بالإضافة إلى أن المنافسة بين البنوك تأتى دائمًا فى مصلحة العميل وتحسين الخدمات المقدمة للجمهور من حيث تسهيل وتبسيط الإجراءات ومنح آجال سداد وتقسيط أطول.
فى هذا الإطار طالبت عدد من شركات التمويل العقارى بضرورة إدراجها ضمن مبادرة البنك المركزى للمشاركة فى تنفيذها، ذلك أنها تمتلك من المقومات ما يؤهلها لتنفيذ المبادرة، بدءًا من الأدوات التمويلية وقاعدة العملاء الضخمة، علاوة على تميز شركات التمويل عن البنوك بالتخصص فى هذا النشاط.
كان البنك المركزى قد أطلق مبادرة للتمويل العقارى بقيمة 10 مليارات جنيه لتمويل متوسطى ومحدودى الدخل فى فبراير من العام الماضى، وتم تفعيلها فى أبريل من العام نفسه، يتم من خلالها تمويل تملك فئتى محدودى ومتوسطى الدخل للوحدات السكنية بفائدة %7 لصالح محدودى الدخل، و%8 لفئة متوسطى الدخل، بأجل سداد يصل إلى 20 سنة، على أن يتم توجيه القرض لتمويل شراء الوحدات الخاصة بمشروعات الإسكان بالمجتمعات العمرانية الجديدة بحد أقصى 500 ألف جنيه للوحدة، على أن تخضع المبادرة لأحكام قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001، مع الالتزام بالضوابط والقواعد الصادرة عن البنك المركزى المصرى.
فى البداية قال أحمد حجاج، مستشار شركة سكن للتمويل العقارى، إن مبادرة "المركزى" لمحدودى ومتوسطى الدخل، تنطوى على العديد من المميزات الكفيلة بتنشيط سوق التمويل العقارى وجعلها أداة تمويلية رئيسية من أدوات تملك العقار فى مصر، إلا أن قصر هذه المبادرة على البنوك أضاع العديد من مميزاتها.
واستدل على ذلك بحجم التمويل العقارى الذى قامت به البنوك منذ تفعيل المبادرة قبل عام تقريبًا وحتى الآن، وهو رقم هزيل للدرجة التى لا تسمح بلمس آثار إيجابية للمبادرة.
وطالب حجاج بضرورة أن يتم إدراج شركات التمويل العقارى ضمن هذه المبادرة، وهو ما سيعود بالنفع على كل أطراف منظومة التمويل العقارى، فالشركات هى الأجدر بتنفيذ المبادرة؛ لما تتمتع به من نشاط نتيجة التخصص فى مجال التمويل العقارى، وامتلاكها قاعدة كبيرة من العملاء، يمكن تسويق هذه المبادرة لهم بما يضمن نجاحها، علاوة على امتلاك الشركات عددًا من المنتجات المتنوعة، بخلاف البنوك التى لا تعطى التمويل العقارى إلا فى صورة تقليدية واحدة.
كان حسن حسين، رئيس شركة التعمير للتمويل العقارى "الأولى"، قد طالب البنك المركزى بضرورة إلزام البنوك بتمويل شركات التمويل العقارى بقيمة 20%، بما يساهم فى تمكينها من دعم العملاء المستحقين بالسوق، واقترح فى هذا الإطار إنشاء كونسيرتيوم بين البنوك وشركات التمويل العقارى لتفعيل بنود المبادرة، وذلك بالتنسيق مع الشركات المحلية والمطورين العقاريين.
وأشار إلى أن اللائحة العقارية الجديدة التى صدرت مؤخرًا لم تعطِ الحق لشركات التمويل العقارى بالمشاركة فى المبادرة، وهو ما يعنى استمرار انخفاض الآثار الإيجابية من المبادرة.
من جانبه قال علاء بندق، خبير التمويل العقارى، إن مبادرة «المركزى» لمحدودى ومتوسطى الدخل لم تعط أى ميزة إضافية لطرف على طرف، فالبنوك التى تحتوى على نشاط تمويل عقارى تستفيد من مميزات الشركات نفسها المتخصصة فى التمويل العقارى نفسه، بل إن أغلب شركات التمويل العقارى التى تعمل فى القطاع هى بالأساس مملوكة أو تابعة لبنوك.
وأضاف بندق أن المنافسة بين الطرفين تصب فى صالح منظومة التمويل العقارى، إذ يتنافس كل منهم للفوز بالعميل بما يولد لديهم الحافز الدائم لابتكار منتجات وبرامج تمويلية جديدة، مشيرًا فى الوقت نفسه إلى وجوب تضافر جهودهم فى نشر الوعى بأهمية التمويل العقارى كحل أمثل لتملُّك سكن ملائم.
ولفت إلى خروج سعر الفائدة من دائرة المنافسة بين البنوك والشركات، حيث تقتصر المنافسة على آجال السداد، ونسبة التمويل الممنوح من إجمالى قيمة الوحدة، وهى الأمور التى يتيح قانون التمويل العقارى مجال المنافسة فيها.
قال أشرف شكيب، رئيس القطاع القانونى بإحدى شركات التمويل العقارى، إن إدراج شركات التمويل العقارى ضمن مبادرة البنك المركزى والتى تمنح الوحدات التى لا يزيد سعرها على 500 ألف جنيه تمويلا بفائدة %8 لمتوسطى الدخل، و%7 لمحدودى الدخل- سيساهم فى سرعة تفعيل المبادرة وتنشيط القطاع العقارى والوصول إلى شريحة كبرى من متوسطى ومحدودى الدخل الراغبين فى الحصول على وحدات سكنية بتمويل وشروط وفوائد ميسرة، خاصة مع غياب وعى شريحة كبيرة من العملاء بدور البنوك فى منح قروض للتمويل العقارى أو تفضيل التعامل مع شركات التمويل؛ لما تتمتع به من قدرة على التواصل مع راغبى الحصول على وحدات بنظام التمويل، بالإضافة إلى المزايا التسويقية باعتبارها متعاملا رئيسيًّا مع العديد من شركات الاستثمار والتسويق العقارى.
وأضاف شكيب أن دخول شركات التمويل العقارى فى مبادرة البنك سيدفع المنافسة الحقيقة بينها وبين البنوك والتى قد تأتى لصالح شركات التمويل العقارى باعتبارها الأسرع والأكثر إنهاء للإجراءات، بالإضافة إلى اتصالها بالعملاء وامتلاكها قواعد معلوماتية، لافتًا إلى ضرورة إيجاد حلول لدفع وتنشيط عمل شركات التمويل العقارى خلال المرحلة الحالية والتى تشهد زيادة فى حجم الطلب على الوحدات، خاصة المنتجة لصالح شريحة متوسطى الدخل.
وألمح إلى أن الفرق بين الفائدة الممنوحة على قروض التمويل العقارى من الشركات يزيد بنسبة لا تتخطى 1 إلى %1.5 من الفائدة على قروض التمويل العقارى من البنوك، ومن ثم فإن المنافسة قائمة فعليًّا بين البنوك وشركات التمويل، مما يدفع الشركات لبحث آليات استقطاب جديدة للعملاء وتطوير أدائها لتلبية كل الاحتياجات والاستمرار فى السوق.
فيما أكد المهندس مجد الدين إبراهيم، خبير التمويل العقارى، أن المنافسة بين البنوك وشركات التمويل العقارى قائمة ومستمرة، بالنظر إلى ارتفاع الفائدة على قروض التمويل العقارى مقارنة بالفائدة البنكية بنسبة حوالى %1، بالإضافة إلى توافر السيولة النقدية بالبنوك مع اعتماد شركات التمويل العقارى فقط على رأسمالها وزيادة الأفرع البنكية فى المدن والمحافظات، مقارنة بأفرع شركات التمويل.
ونوه بتمتع شركات التمويل العقارى بميزة نسبية عن البنوك تتمثل فى وضوح الإجراءات والقدرة على التواصل وتلبية احتياجات عملاء القطاع العقارى مما يتيح وصول مبادرة البنك المركزى فى حال تخصيص جزء من المبادرة للشركات، إلى شريحة كبرى من العملاء، بالإضافة إلى أن المنافسة بين البنوك تأتى دائمًا فى مصلحة العميل وتحسين الخدمات المقدمة للجمهور من حيث تسهيل وتبسيط الإجراءات ومنح آجال سداد وتقسيط أطول.