gehad87
04-09-2015, 13:44
ترتكز سياسات الإسكان الحالية على ضبط أسعار الأراضى والحد من المضاربات وانتشار عمليات السمسرة، التى أدت الى مضاعفة قيمة الأسعار فى السنوات الأخيرة وضعف قاعدة الشركات العاملة فى القطاع، ورفع أسعار الوحدات السكنية بالتبعية، مما يهدد احتياجات المواطنين من الحصول على مسكن وفقًا للأسعار الحالية.
أكد الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان، أن الوزارة تدرس حلولا على الأجل القصير للحد من ارتفاع أسعار الأراضى ومنع دخول المضاربين، ومنها رفع تأمين دخول المزايدات أو منع الشركات تحت التأسيس من دخولها لضبط الأسعار والحد من المضاربات.
واعتبر خبراء ومتعاملون بالقطاع العقارى أن طرح الأراضى بوفرة الحل الأوحد للحد من مشكلة المضاربة وارتفاع الاسعار، خاصة مع تعطش السوق حاليًا وزيادة معدلات التضخم وحاجة القطاع المستمرة إلى الأراضى، ما يؤدى بالتبعية الى زيادة رغبات المضاربين فى دخول المزايدات.
وقال البعض إن منع الشركات تحت التأسيس من الدخول الى المزايدات يضر بالقطاع، وأكدوا أهمية فتح الباب لشركات ومستثمرين جدد بصورة دورية لتنفيذ مشروعات بالسوق تساهم فى تلبية الطلب المتزايد وضبط الأسعار والمنافسة.
كشف المهندس شحاتة محمد، رئيس مجلس إدارة المدينة المنورة للاستثمار العقارى، أن ارتفاع اسعار الأراضى المطروحة بالمزايدات، نتيجة انتشار المضاربات ودخول السماسرة فى المزادات المطروحة من قبل الهيئة، أثر سلبيًّا على القطاع بالكامل من حيث ارتفاع أسعار الأراضى والوحدات السكنية، والإضرار بالعملاء من متوسطى ومحدودى الدخل
ولفت إلى التأثير السلبى على الشركات الصغرى والمتوسطة والتى اصبحت غير قادرة حاليًا على الدخول فى المزايدات وشراء الأراضى، وفقًا للأسعار وشروط السداد الحالية، مما أدى الى اختفاء العديد من الشركات والبحث عن فرص استثمارية تتمثل فى شراكات او اندماجات مع مستثمرين آخرين.
وتوقع استمرار ارتفاع أسعار الأراضى فى المرحلة المقبلة، خاصة مع حالة تعطش السوق لها، وندرة المعروض، مقارنة بحجم الطلب الحقيقى، والاحتياج السنوى المتزايد إلى الوحدات السكنيةمل يتطلب إعادة النظر فى السياسة المتبعة حاليًا من الإسكان فى طروحات الأراضى، والتى تلجأ من خلالها الى طرح أراضٍ بأعداد صغيرة فى مدن محددة وبمساحات لا تتلاءم مع احتياجات السوق فعليًا.
كما توقع انخفاض أسعار الأراضى تلقائيًا فى حال سد الطلب الحقيقى وطرح المزيد من الأراضى وعدم اعتبارها سلعة نادرة يتنافس عليها المضاربون.
وأضاف شحاتة أن المقترحات القائمة برفع تأمين دخول المزادات وعدم السماح للشركات تحت التأسيس بالدخول فى المزايدات حلول ليست عملية ولا تؤدى بدورها فى ضبط الأسعار أو منع دخول المضاربين، بالإضافة إلى ضرورة السماح بدخول شركات وكيانات جديدة إلى القطاع العقارى بصورة دورية وهو ما لا يتحقق فى حال منع دخول الشركات الجديدة.
وأوضح أن الحل الأوحد والأمثل لمشكلة ارتفاع الاسعار وانتشار المضاربات فى القطاع، يكمن فى تلبية حاجة السوق وزيادة المعروض من الأراضى، مؤكدًا أهمية منع دخول الشركات تحت التأسيس أو إلزامها بتقديم مستندات تتضمن الامكانيات المالية والفنية وحجم العمالة المتاحة لديها فقط فى حال الاراضى والمشروعات التى تطرحها الاسكان اما بنظام المشاركة او التخصيص فى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة والناشئة لضمان عدم دخول شركات غير جادة واتمام المشروعات وفقا لمخططات الوزارة المقترحة.
ولفت شحاتة إلى أن آلية المزايدات هى الآلية الأكثر عدالة وشفافية قى المجتمعات العمرانية الحالية والمدن الجاذبة للاستثمارات مثل القاهرة الجديدة، والشيخ زايد، وأكتوبر، والعبور، ومن ثم فإن مشكلة عدم تلبية حاجة السوق من الأراضى هى السبب الرئيسى فى ارتفاع الأسعار وليست الآلية.
فى سياق موازٍ قال المهدى محمد، رئيس مجلس إدارة مايكرو كاسيل للاستثمار العقارى والسياحى، أن آلية المزايدات هى الأكثر مناسبة مع القطاع العقارى التى تحقق العدالة والمساواة والشفافية لجميع الشركات العاملة فى السوق، مع الحفاظ على حقوق الدولة فى تحصيل أعلى الايرادات، والتى تعيد تدويرها فى مشروعات المرافق والبنية التحتيية ومشروعات الاسكان الاجتماعى لخدمة محدودى الدخل.
ولفت إلى أن ارتفاع أسعار الأراضى، وانتشار عمليات المضاربات سببها ندرة الأراضى المطروحة فقط، وستصل الاسعار الى نقطة التوازن والاستقرار فى حال طرح المزيد وانهاء حالة تعطش القطاع.
وأضاف أن منع الشركات تحت التأسيس من دخول المزايدات ورفع تأمين دخول المزادات حلول منطقية لمنع عمليات المضاربات وتهدئة الاسعار على الاجل الزمنى القصير والمتوسط لحين استقرار السوق، ووضع خطة جديدة لتوقيتات طرح الاراضى وجدوال زمنية تتلاءم مع احتياجات القطاع واجراء دراسات سوقية على طلبات المستثمرين لضمان تلبية احتياجات القطاع بالكامل.
وأشار المهدى إلى أهمية إيجاد أسلوب وآلية بديلة لطرح الأراضى للشركات المتوسطة والصغرى غير القادرة على الدخول فى المزايدات، وفقًا للأسعار الحالية بالإضافة إلى حاجة الاسكان لإقامة وحدات لخدمة شريحة متوسطى الدخول، مما يتطلب ايجاد آلية للشراكة مع الشركات المتوسطة المنتجة لتلك النوعية من الوحدات.
وقال إن الشراكة أو التخصيص مقابل تسعير الوحدات آليات تحقق احتياجات القطاع من خلال توفير وحدات لمتوسطى الدخول وتوفير فرص استثمارية للشركات.
فيما استبعد هشام المهدى، خبير عقارى، منع دخول المضاربين واستقرار اسعار الاراضى فى حال رفع تأمين دخول المزادات، خاصة مع ارتفاع الأسعار وندرتها وجاذبيتها وعدم وجود قواعد وضوابط لمنع انتشار المضاربات، مؤكدًا استمرار عمليات المضاربة ورفع الأسعار فى حال استمرار ضعف المعروض.
وأشار إلى أن تنوع آليات طرح الأراضى والقطع المطروحة وفقًا لاحتياجات العملاء سيسهمان فى استقرار أسعار الأراضى تلقائيًا ومنع انتشار المضاربات.
من جهته، أكد المهندس أبوالحسن نصار، الاستشارى والخبير العقارى، ظهور السماسرة والمضاربين، وارتفاع أسعار الأراضى بصورة غير مسبوقة، منذ اتباع آلية المزاديدات، خاصة مع بداية منذ عام 2007 إلى الآن، وارتفاع أسعار الوحدات السكنية بصورة لا تتناسب مع دخول المواطنين وتفاقم أزمة الاسكان وغياب الدور التنموى للدولة، وتركيزها فقط على المتاجرة وجباية الأموال,
وأشار إلى ضرورة اتباع آليات بديلة عن المزايدات لإعادة الاستقرار للقطاع وفلترته من المضاربات واستمرار ارتفاع الأسعار، موضحًا أن تكلفة الأرض من سعر الوحدة تتخطى حاليًا 30% وهى نسبة كفيلة بتضاعف اسعار الوحدات بصورة دورية والوصول الى نقاط لا يستطيع من خلالها راغبو الحصول على وحدات سكنية فى تلبية احتياجتهم.
وشدد نصًار على ضرورة منع الشركات تحت التأسيس وغير المالكة لسابقة أعمال من الدخول إلى المزايدات على الأراضى، لمنع المضاربات والإضرار بخطة الدولة للتنمية، وأهمية الانتهاء من إعداد قانون تصنيف المطورين العقاريين، والذى يتولى تصنيف المطورين، وفقًا لسابقة الأعمال وحجم العمالة والطاقات التطويرية لمنع الشركات الصغرى من الدخول فى مزايدات على أراضٍ لا تتناسب مع طاقتها التطويرية وإمكانياتها المادية، الأمر الذى يؤدى إلى ضعف التنمية وتعثر الشركات.
واكد نصار حاجة القطاع إلى اتباع آليات التخصيص مجددا، على ان يتم التنافس بين المستثمرين، إما على فترة السداد، وإما عبر آلية الدفع، مما يساهم فى اتاحة فرص للشركات العاملة كافة، فى القطاع فى التوسع بمشروعات عقارية، بالإضافة إلى توفير وحدات سكنية بأسعار تتلاءم مع الإمكانيات المادية لراغبي الحصول علي وحدات سكنية والحد من أزمة الإسكان.
أكد الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان، أن الوزارة تدرس حلولا على الأجل القصير للحد من ارتفاع أسعار الأراضى ومنع دخول المضاربين، ومنها رفع تأمين دخول المزايدات أو منع الشركات تحت التأسيس من دخولها لضبط الأسعار والحد من المضاربات.
واعتبر خبراء ومتعاملون بالقطاع العقارى أن طرح الأراضى بوفرة الحل الأوحد للحد من مشكلة المضاربة وارتفاع الاسعار، خاصة مع تعطش السوق حاليًا وزيادة معدلات التضخم وحاجة القطاع المستمرة إلى الأراضى، ما يؤدى بالتبعية الى زيادة رغبات المضاربين فى دخول المزايدات.
وقال البعض إن منع الشركات تحت التأسيس من الدخول الى المزايدات يضر بالقطاع، وأكدوا أهمية فتح الباب لشركات ومستثمرين جدد بصورة دورية لتنفيذ مشروعات بالسوق تساهم فى تلبية الطلب المتزايد وضبط الأسعار والمنافسة.
كشف المهندس شحاتة محمد، رئيس مجلس إدارة المدينة المنورة للاستثمار العقارى، أن ارتفاع اسعار الأراضى المطروحة بالمزايدات، نتيجة انتشار المضاربات ودخول السماسرة فى المزادات المطروحة من قبل الهيئة، أثر سلبيًّا على القطاع بالكامل من حيث ارتفاع أسعار الأراضى والوحدات السكنية، والإضرار بالعملاء من متوسطى ومحدودى الدخل
ولفت إلى التأثير السلبى على الشركات الصغرى والمتوسطة والتى اصبحت غير قادرة حاليًا على الدخول فى المزايدات وشراء الأراضى، وفقًا للأسعار وشروط السداد الحالية، مما أدى الى اختفاء العديد من الشركات والبحث عن فرص استثمارية تتمثل فى شراكات او اندماجات مع مستثمرين آخرين.
وتوقع استمرار ارتفاع أسعار الأراضى فى المرحلة المقبلة، خاصة مع حالة تعطش السوق لها، وندرة المعروض، مقارنة بحجم الطلب الحقيقى، والاحتياج السنوى المتزايد إلى الوحدات السكنيةمل يتطلب إعادة النظر فى السياسة المتبعة حاليًا من الإسكان فى طروحات الأراضى، والتى تلجأ من خلالها الى طرح أراضٍ بأعداد صغيرة فى مدن محددة وبمساحات لا تتلاءم مع احتياجات السوق فعليًا.
كما توقع انخفاض أسعار الأراضى تلقائيًا فى حال سد الطلب الحقيقى وطرح المزيد من الأراضى وعدم اعتبارها سلعة نادرة يتنافس عليها المضاربون.
وأضاف شحاتة أن المقترحات القائمة برفع تأمين دخول المزادات وعدم السماح للشركات تحت التأسيس بالدخول فى المزايدات حلول ليست عملية ولا تؤدى بدورها فى ضبط الأسعار أو منع دخول المضاربين، بالإضافة إلى ضرورة السماح بدخول شركات وكيانات جديدة إلى القطاع العقارى بصورة دورية وهو ما لا يتحقق فى حال منع دخول الشركات الجديدة.
وأوضح أن الحل الأوحد والأمثل لمشكلة ارتفاع الاسعار وانتشار المضاربات فى القطاع، يكمن فى تلبية حاجة السوق وزيادة المعروض من الأراضى، مؤكدًا أهمية منع دخول الشركات تحت التأسيس أو إلزامها بتقديم مستندات تتضمن الامكانيات المالية والفنية وحجم العمالة المتاحة لديها فقط فى حال الاراضى والمشروعات التى تطرحها الاسكان اما بنظام المشاركة او التخصيص فى المدن والمجتمعات العمرانية الجديدة والناشئة لضمان عدم دخول شركات غير جادة واتمام المشروعات وفقا لمخططات الوزارة المقترحة.
ولفت شحاتة إلى أن آلية المزايدات هى الآلية الأكثر عدالة وشفافية قى المجتمعات العمرانية الحالية والمدن الجاذبة للاستثمارات مثل القاهرة الجديدة، والشيخ زايد، وأكتوبر، والعبور، ومن ثم فإن مشكلة عدم تلبية حاجة السوق من الأراضى هى السبب الرئيسى فى ارتفاع الأسعار وليست الآلية.
فى سياق موازٍ قال المهدى محمد، رئيس مجلس إدارة مايكرو كاسيل للاستثمار العقارى والسياحى، أن آلية المزايدات هى الأكثر مناسبة مع القطاع العقارى التى تحقق العدالة والمساواة والشفافية لجميع الشركات العاملة فى السوق، مع الحفاظ على حقوق الدولة فى تحصيل أعلى الايرادات، والتى تعيد تدويرها فى مشروعات المرافق والبنية التحتيية ومشروعات الاسكان الاجتماعى لخدمة محدودى الدخل.
ولفت إلى أن ارتفاع أسعار الأراضى، وانتشار عمليات المضاربات سببها ندرة الأراضى المطروحة فقط، وستصل الاسعار الى نقطة التوازن والاستقرار فى حال طرح المزيد وانهاء حالة تعطش القطاع.
وأضاف أن منع الشركات تحت التأسيس من دخول المزايدات ورفع تأمين دخول المزادات حلول منطقية لمنع عمليات المضاربات وتهدئة الاسعار على الاجل الزمنى القصير والمتوسط لحين استقرار السوق، ووضع خطة جديدة لتوقيتات طرح الاراضى وجدوال زمنية تتلاءم مع احتياجات القطاع واجراء دراسات سوقية على طلبات المستثمرين لضمان تلبية احتياجات القطاع بالكامل.
وأشار المهدى إلى أهمية إيجاد أسلوب وآلية بديلة لطرح الأراضى للشركات المتوسطة والصغرى غير القادرة على الدخول فى المزايدات، وفقًا للأسعار الحالية بالإضافة إلى حاجة الاسكان لإقامة وحدات لخدمة شريحة متوسطى الدخول، مما يتطلب ايجاد آلية للشراكة مع الشركات المتوسطة المنتجة لتلك النوعية من الوحدات.
وقال إن الشراكة أو التخصيص مقابل تسعير الوحدات آليات تحقق احتياجات القطاع من خلال توفير وحدات لمتوسطى الدخول وتوفير فرص استثمارية للشركات.
فيما استبعد هشام المهدى، خبير عقارى، منع دخول المضاربين واستقرار اسعار الاراضى فى حال رفع تأمين دخول المزادات، خاصة مع ارتفاع الأسعار وندرتها وجاذبيتها وعدم وجود قواعد وضوابط لمنع انتشار المضاربات، مؤكدًا استمرار عمليات المضاربة ورفع الأسعار فى حال استمرار ضعف المعروض.
وأشار إلى أن تنوع آليات طرح الأراضى والقطع المطروحة وفقًا لاحتياجات العملاء سيسهمان فى استقرار أسعار الأراضى تلقائيًا ومنع انتشار المضاربات.
من جهته، أكد المهندس أبوالحسن نصار، الاستشارى والخبير العقارى، ظهور السماسرة والمضاربين، وارتفاع أسعار الأراضى بصورة غير مسبوقة، منذ اتباع آلية المزاديدات، خاصة مع بداية منذ عام 2007 إلى الآن، وارتفاع أسعار الوحدات السكنية بصورة لا تتناسب مع دخول المواطنين وتفاقم أزمة الاسكان وغياب الدور التنموى للدولة، وتركيزها فقط على المتاجرة وجباية الأموال,
وأشار إلى ضرورة اتباع آليات بديلة عن المزايدات لإعادة الاستقرار للقطاع وفلترته من المضاربات واستمرار ارتفاع الأسعار، موضحًا أن تكلفة الأرض من سعر الوحدة تتخطى حاليًا 30% وهى نسبة كفيلة بتضاعف اسعار الوحدات بصورة دورية والوصول الى نقاط لا يستطيع من خلالها راغبو الحصول على وحدات سكنية فى تلبية احتياجتهم.
وشدد نصًار على ضرورة منع الشركات تحت التأسيس وغير المالكة لسابقة أعمال من الدخول إلى المزايدات على الأراضى، لمنع المضاربات والإضرار بخطة الدولة للتنمية، وأهمية الانتهاء من إعداد قانون تصنيف المطورين العقاريين، والذى يتولى تصنيف المطورين، وفقًا لسابقة الأعمال وحجم العمالة والطاقات التطويرية لمنع الشركات الصغرى من الدخول فى مزايدات على أراضٍ لا تتناسب مع طاقتها التطويرية وإمكانياتها المادية، الأمر الذى يؤدى إلى ضعف التنمية وتعثر الشركات.
واكد نصار حاجة القطاع إلى اتباع آليات التخصيص مجددا، على ان يتم التنافس بين المستثمرين، إما على فترة السداد، وإما عبر آلية الدفع، مما يساهم فى اتاحة فرص للشركات العاملة كافة، فى القطاع فى التوسع بمشروعات عقارية، بالإضافة إلى توفير وحدات سكنية بأسعار تتلاءم مع الإمكانيات المادية لراغبي الحصول علي وحدات سكنية والحد من أزمة الإسكان.