gehad87
10-01-2015, 04:10
توقعت شركة «سي بي آر إي» للاستشارات العقارية دخول أكثر من 71 ألف وحدة سكنية جديدة إلى السوق العقارية في دبي، حتى بداية عام 2018، تشكل الشقق السكنية نحو 81% منها.
وأشارت إلى أن المعروض الجديد قد يتخطى مستويات الطلب، ويؤثر في الوحدات السكنية التي تتركز في مواقع غير استراتيجية وبعيدة عن مراكز الخدمات، وتلك التي لا تراعي متطلبات المتعاملين وحاجاتهم.
وذكرت الشركة أن السوق العقارية تشهد عملية تصحيح ذاتي وسلس، خصوصاً أن هناك توجهاً نحو تحقيق توازن بين الملاك والمستأجرين، لافتة إلى أن أسعار الإيجارات وقيمة العقارات تراجعت في السوق، خلال الفترة الأخيرة، ومن المتوقع عودة سوق الإيجارات للانتعاش بشكل تدريجي مع بدايات عام 2017.
وبينت أن أنظار المستثمرين في قطاع الضيافة والخدمات الفندقية موجهة نحو تقديم نماذج فندقية أكثر كفاءة.
وحدات جديدة
وتفصيلاً، قال العضو المنتدب في شركة «سي بي آر إي» للاستشارات العقارية، نيكولاس ماكلين، إن «الشركة تتوقع دخول أكثر من 71 ألف وحدة سكنية جديدة إلى السوق العقارية في دبي، حتى بداية عام 2018، تشكل الشقق السكنية نحو 81% من هذا المعروض الجديد».
وأضاف أنه «في ظل ظروف الطلب الحالية، فإننا نتوقع أن تحتاج السوق إلى نحو 20 ألف وحدة سكنية جديدة كل عام، وبالتالي فإن المشروعات الحالية قيد التطوير والتشييد، ما سينتج عنه زيادة المعروض العقاري، إلا أن ذلك لن يضر سوق دبي العقارية».
وأوضح، لـ«الإمارات اليوم»، أن «الوحدات التي قد تتضرر من المعروض الجديد المتوقع، ستكون في مواقع غير استراتيجية، وتلك البعيدة عن المركز الخدمات، فضلاً عن مشروعات لا تراعي متطلبات المتعاملين وحاجاتهم»، لافتاً إلى أنه وفقاً للبيانات التي جمعتها الشركة من مصادر عدة، فإن أسعار الإيجارات وقيمة العقارات تراجعت في السوق، خلال الفترة الأخيرة.
مستويات الأداء
وأفاد نيكولاس بأن هناك تبايناً في السوق في مستويات الأداء بالنسبة للقطاع العقاري، مشيراً إلى أن الوحدات السكنية من فئة «استوديو»، والفلل الكبيرة، لاتزال تسجل مستويات أداء أفضل، على عكس الفلل متوسطة الحجم والشقق، خصوصاً في المناطق التي تعتبر مرتفعة الكلفة، لافتاً إلى أن الشركة تستند في أبحاثها أيضاً إلى مراقبة مستويات النمو السكني في الدولة، كي تستطيع تحديد الطلب المستقبلي على القطاع العقاري.
وتابع أنه «على الرغم من أن المعروض الجديد الشامل للقطاع السكني قد يتجاوز الطلب في السنوات الثلاث المقبلة، فإن السؤال الرئيس للمطورين يبقى هو في ما لو كانوا يوفرون منتجاً يناسب متطلبات المستأجرين أو المشترين في السوق العقارية؟».
وتوقع أن تواصل سوق العقارات السكنية انخفاضها من حيث القيمة حتى نهاية العام الجاري، وربما حتى الربع الثالث من العام المقبل، لافتاً إلى أن معدل الانخفاض ضئيل نسبياً.
عملية تصحيح
ورأى نيكولاس أن مستويات الانخفاض ناجمة أو تعود بجذورها إلى مسألة توافر العقارات المطروحة، والتي ظهرت خلال عام 2012 وأوائل عام 2013. وتابع: «نحن نرى أن السوق تقوم بعملية تصحيح ذاتي سلس وطبيعي، خصوصاً أن هناك توجهاً نحو تحقيق توازن بين الملاك والمستأجرين».
وقال: «أتوقع شخصياً عودة سوق الإيجار للانتعاش، والبدء في النمو بشكل تدريجي وبطيء مع بدايات عام 2017».
البيئة التشريعية
وفي ما يتعلق بالبيئة التشريعية، أوضح نيكولاس أن مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، تعتبر واحدة من أهم المؤسسات في منطقة الشرق الأوسط، مؤكداً أن مشاركة المؤسسة في تسوية النزاعات وتحليل البيانات (جنباً إلى جنب مع دائرة الأراضي والأملاك)، يوفر لحكومة دبي نظرة فريدة من نوعها إقليمياً في حالة أسواق العقارات.
وأضاف أن الهيئات والجهات المعنية في الإمارات، أظهرت استعدادها للتدخل من خلال لوائح أو تعديلات على الأنظمة القائمة الجديدة، للتأكد من أن السوق العقارية لاتزال مستقرة.
ولفت نيكولاس إلى المزيد من التشريعات التي ظهرت خلال السنوات الأخيرة، منها قرار المصرف المركزي بالحدود الجديدة لنسب التمويل العقاري وغيرها، مؤكداً أنه لايزال هناك بعض العمل الذي يتعين القيام به في ما يتعلق بالتشريعات المتعلقة بجمعيات الملاك، والملكية المشتركة للعقارات، والمزيد من التعريفات التفصيلية، لتحديد سقف زيادة الايجارات.
وشدد على أن البيئة التنظيمية للقطاع العقاري في دبي وضعت الإمارة في مكانة مهمة، ونموذجاً يحتذى في المنطقة.
غرف فندقية
قال نيكولاس إن «أسعار الغرف الفندقية ومعدلات الإشغال الفندقي للمنشآت السياحية من فئة خمس نجوم شهدت تراجعاً خلال الأشهر الـ12 الماضية، إلا أن من المهم لفت النظر إلى أن وبتطبيق هذا المعيار على المستوى العالمي، فإننا نجد أن السنوات الخمس الماضية شهدت أداءً استثنائياً على مستوى العالم».
وأضاف أن هناك توجهاً في السوق لإنجاز مشروعات تطوير فنادق فاخرة في الإمارات عموماً، ودبي خصوصاً، إذ ستكون أنظار الناشطين في قطاع الضيافة والخدمات الفندقية موجهة نحو تقديم نماذج فندقية أكثر كفاءة.
وأشار إلى أن بعض العلامات الفندقية التي تعمل في السوق المحلية أعلنت، أخيراً، عن خطط لدخول سوق الفنادق من فئة أربع نجوم، ما يدل على أن هناك حاجة لمزيد من الفنادق المتوسطة في الإمارة، فضلاً عن سعي العلامات العالمية للتوسع في السوق المحلية في الإطار ذاته.
وبين نيكولاس أن السوق المحلية تزخر بالعديد من الفرص الاستثمارية في القطاع العقاري، بالنسبة للمستثمرين من الخارج من آسيا والمحيط الهادئ وأوروبا وأميركا، الذين يبحثون بنشاط عن أصول داخل الإمارات.
وحول تأثير تراجع أسعار النفط في القطاع العقاري محلياً، ذكر نيكولاس أن دبي والاستثمارات الراهنة تستفيد من تراجع أسعار النفط، نظراً لانخفاض الكلفة التشغيلية، كما يعود ذلك بالنفع على قطاع السياحة والفنادق، إذ يسهم تراجع أسعار النفط، نظرياً على الأقل، في خفض أسعار تذاكر السفر، وبالتالي تعزيز مكانة الإمارات وجهة سياحية وزيادة معدل الطلب.
وأشارت إلى أن المعروض الجديد قد يتخطى مستويات الطلب، ويؤثر في الوحدات السكنية التي تتركز في مواقع غير استراتيجية وبعيدة عن مراكز الخدمات، وتلك التي لا تراعي متطلبات المتعاملين وحاجاتهم.
وذكرت الشركة أن السوق العقارية تشهد عملية تصحيح ذاتي وسلس، خصوصاً أن هناك توجهاً نحو تحقيق توازن بين الملاك والمستأجرين، لافتة إلى أن أسعار الإيجارات وقيمة العقارات تراجعت في السوق، خلال الفترة الأخيرة، ومن المتوقع عودة سوق الإيجارات للانتعاش بشكل تدريجي مع بدايات عام 2017.
وبينت أن أنظار المستثمرين في قطاع الضيافة والخدمات الفندقية موجهة نحو تقديم نماذج فندقية أكثر كفاءة.
وحدات جديدة
وتفصيلاً، قال العضو المنتدب في شركة «سي بي آر إي» للاستشارات العقارية، نيكولاس ماكلين، إن «الشركة تتوقع دخول أكثر من 71 ألف وحدة سكنية جديدة إلى السوق العقارية في دبي، حتى بداية عام 2018، تشكل الشقق السكنية نحو 81% من هذا المعروض الجديد».
وأضاف أنه «في ظل ظروف الطلب الحالية، فإننا نتوقع أن تحتاج السوق إلى نحو 20 ألف وحدة سكنية جديدة كل عام، وبالتالي فإن المشروعات الحالية قيد التطوير والتشييد، ما سينتج عنه زيادة المعروض العقاري، إلا أن ذلك لن يضر سوق دبي العقارية».
وأوضح، لـ«الإمارات اليوم»، أن «الوحدات التي قد تتضرر من المعروض الجديد المتوقع، ستكون في مواقع غير استراتيجية، وتلك البعيدة عن المركز الخدمات، فضلاً عن مشروعات لا تراعي متطلبات المتعاملين وحاجاتهم»، لافتاً إلى أنه وفقاً للبيانات التي جمعتها الشركة من مصادر عدة، فإن أسعار الإيجارات وقيمة العقارات تراجعت في السوق، خلال الفترة الأخيرة.
مستويات الأداء
وأفاد نيكولاس بأن هناك تبايناً في السوق في مستويات الأداء بالنسبة للقطاع العقاري، مشيراً إلى أن الوحدات السكنية من فئة «استوديو»، والفلل الكبيرة، لاتزال تسجل مستويات أداء أفضل، على عكس الفلل متوسطة الحجم والشقق، خصوصاً في المناطق التي تعتبر مرتفعة الكلفة، لافتاً إلى أن الشركة تستند في أبحاثها أيضاً إلى مراقبة مستويات النمو السكني في الدولة، كي تستطيع تحديد الطلب المستقبلي على القطاع العقاري.
وتابع أنه «على الرغم من أن المعروض الجديد الشامل للقطاع السكني قد يتجاوز الطلب في السنوات الثلاث المقبلة، فإن السؤال الرئيس للمطورين يبقى هو في ما لو كانوا يوفرون منتجاً يناسب متطلبات المستأجرين أو المشترين في السوق العقارية؟».
وتوقع أن تواصل سوق العقارات السكنية انخفاضها من حيث القيمة حتى نهاية العام الجاري، وربما حتى الربع الثالث من العام المقبل، لافتاً إلى أن معدل الانخفاض ضئيل نسبياً.
عملية تصحيح
ورأى نيكولاس أن مستويات الانخفاض ناجمة أو تعود بجذورها إلى مسألة توافر العقارات المطروحة، والتي ظهرت خلال عام 2012 وأوائل عام 2013. وتابع: «نحن نرى أن السوق تقوم بعملية تصحيح ذاتي سلس وطبيعي، خصوصاً أن هناك توجهاً نحو تحقيق توازن بين الملاك والمستأجرين».
وقال: «أتوقع شخصياً عودة سوق الإيجار للانتعاش، والبدء في النمو بشكل تدريجي وبطيء مع بدايات عام 2017».
البيئة التشريعية
وفي ما يتعلق بالبيئة التشريعية، أوضح نيكولاس أن مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، تعتبر واحدة من أهم المؤسسات في منطقة الشرق الأوسط، مؤكداً أن مشاركة المؤسسة في تسوية النزاعات وتحليل البيانات (جنباً إلى جنب مع دائرة الأراضي والأملاك)، يوفر لحكومة دبي نظرة فريدة من نوعها إقليمياً في حالة أسواق العقارات.
وأضاف أن الهيئات والجهات المعنية في الإمارات، أظهرت استعدادها للتدخل من خلال لوائح أو تعديلات على الأنظمة القائمة الجديدة، للتأكد من أن السوق العقارية لاتزال مستقرة.
ولفت نيكولاس إلى المزيد من التشريعات التي ظهرت خلال السنوات الأخيرة، منها قرار المصرف المركزي بالحدود الجديدة لنسب التمويل العقاري وغيرها، مؤكداً أنه لايزال هناك بعض العمل الذي يتعين القيام به في ما يتعلق بالتشريعات المتعلقة بجمعيات الملاك، والملكية المشتركة للعقارات، والمزيد من التعريفات التفصيلية، لتحديد سقف زيادة الايجارات.
وشدد على أن البيئة التنظيمية للقطاع العقاري في دبي وضعت الإمارة في مكانة مهمة، ونموذجاً يحتذى في المنطقة.
غرف فندقية
قال نيكولاس إن «أسعار الغرف الفندقية ومعدلات الإشغال الفندقي للمنشآت السياحية من فئة خمس نجوم شهدت تراجعاً خلال الأشهر الـ12 الماضية، إلا أن من المهم لفت النظر إلى أن وبتطبيق هذا المعيار على المستوى العالمي، فإننا نجد أن السنوات الخمس الماضية شهدت أداءً استثنائياً على مستوى العالم».
وأضاف أن هناك توجهاً في السوق لإنجاز مشروعات تطوير فنادق فاخرة في الإمارات عموماً، ودبي خصوصاً، إذ ستكون أنظار الناشطين في قطاع الضيافة والخدمات الفندقية موجهة نحو تقديم نماذج فندقية أكثر كفاءة.
وأشار إلى أن بعض العلامات الفندقية التي تعمل في السوق المحلية أعلنت، أخيراً، عن خطط لدخول سوق الفنادق من فئة أربع نجوم، ما يدل على أن هناك حاجة لمزيد من الفنادق المتوسطة في الإمارة، فضلاً عن سعي العلامات العالمية للتوسع في السوق المحلية في الإطار ذاته.
وبين نيكولاس أن السوق المحلية تزخر بالعديد من الفرص الاستثمارية في القطاع العقاري، بالنسبة للمستثمرين من الخارج من آسيا والمحيط الهادئ وأوروبا وأميركا، الذين يبحثون بنشاط عن أصول داخل الإمارات.
وحول تأثير تراجع أسعار النفط في القطاع العقاري محلياً، ذكر نيكولاس أن دبي والاستثمارات الراهنة تستفيد من تراجع أسعار النفط، نظراً لانخفاض الكلفة التشغيلية، كما يعود ذلك بالنفع على قطاع السياحة والفنادق، إذ يسهم تراجع أسعار النفط، نظرياً على الأقل، في خفض أسعار تذاكر السفر، وبالتالي تعزيز مكانة الإمارات وجهة سياحية وزيادة معدل الطلب.