gehad87
11-26-2015, 04:19
قال تقرير صادر عن شركة كلاتونز ، المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية بعنوان "آفاق سوق العقارات السكنية في دبي ،إن نمو أسعار المنازل في دبي بدأ بالتباطؤ، ومن المرجح أن تسجل أدنى مستوى لها في السوق في نهاية 2016.
وأضاف التقرير ان قيم الشقق قد تراجعت بنحو (-0.8٪) والفيلات (-0.5٪) بشكل طفيف خلال الربع الثالث ليكون الربع الخامس على التوالي الذي يشهد انخفاضاً في الأسعار.
ويتوقع التقرير انخفاض أسعار المنازل في المنطقة من 3٪ إلى 5٪ خلال الـ12 شهراً القادمة ويرجع ذلك إلى تعثر النمو العالمي وارتفاع مستويات العرض.
وفي نفس الوقت ستعزز استثمارات البنية التحتية المخطط لها مع اقتراب معرض "إكسبو 2020" من معدل توليد الوظائف وعدد الأسر الجديدة التي ستسقر في المدينة نتيجة لذلك.
وحول هذه التوقعات، قال ستيف مورجان، الرئيس التنفيذي لكلاتونز الشرق الأوسط: "نحن نتوقع استكمال 7400 وحدة سكنية في عام 2016 و10,300 وحدة في 2017 و13,600 أخرى في 2018، مع مساهمة المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها خلال الربع الماضي في تحقيق التوازن بين الفيلات والشقق.
وعلى مدى السنوات الثلاث المقبلة، ستكون 48٪ من الوحدات التي يتم تسليمها من الفيلات ".
ويبرز التقرير أنه باستثناء فئة الوحدات الفاخرة في السوق، شهدت الغالبية العظمى من الأسواق الفرعية السكنية تغييراً ضئيلاً أو معدوماً في قيمتها هذا العام. ويُعزى ذلك جزئياَ إلى الجاذبية المستمرة للشقق بالنسبة لمجتمع الشراء بهدف الاستثمار وينعكس من خلال إجمالي عدد صفقات الشقق التي أبرمت خلال الأشهر التسعة الأولى من 2015 حيث كانت أعلى بنسبة 6.6٪ مقارنة بنفس الفترة من 2014.
وأضاف مورجان: "لقد شهدنا استمرار جاذبية مبيعات العقارات على الخارطة وذلك يرجع لعدة عوامل منها أنّ أسعار العقارات السكنية عند شرائها على الخارطة غالباً ما تكون أقل بنسبة 20٪ إلى 30٪ من العقارات الثانوية الجاهزة والتي جوهرياً قد تسمح للمشترين تجاوز بعض معايير الإقراض الصارمة وربما أيضاً تجنب الحاجة إلى التمويل العقاري تماماً."
ومنذ تطبيق حد سقف التمويل الاتحادي قبل عامين تقريباً، تصدرت مسألة تحمل التكاليف وسهولة النفاذ إلى سوق الوحدات السكنيية في دبي العناوين.
وقال مدير الأبحاث لدى كلاتونز، فيصل دوراني :"لقد نفّذ العديد من المطورين مشاريعهم في السوق وقدموها على أنها وحدات سكنية ذات أسعار مقبولة. إلا أن المساكن ذات الأسعار المقبولة فعلياً لا تزال شريحة تعاني من نقص الخدمات بشكل كبير في السوق.
وأضاف، يتعيّن على السلطات إضفاء طابع رسمي على تعريف المساكن ذات الأسعار المقبولة، من حيث نوعية الشقق المؤهلة ونوع المساكن التي يجب بناؤها وإلا سيكون هناك خطر حقيقي من ضعف مصطلح "أسعار مقبولة" بشكل دائم."
ووفقاً لتحليل أجرته "كلاتونز " لمسح وزارة الاقتصاد في دولة الإمارات حول دخل الأسر عام 2008، فإن متوسط الدخل السنوي للوافدين في الدولة يبلغ حالياً حوالي 199 ألف درهم. بينما بلغ متوسط الإيجارات السكنية في مناطق التملك الحر في دبي في نهاية الربع الثالث 181 ألف درهم سنوياً ما يعكس التفاوت الكبير بين الدخل وتكاليف السكن.
ووفقاً لتقرير "كلاتونز" فإن متوسط قيمة التمويل العقاري في المنطقة أعلى بثلاث إلى أربع مرات من متوسط الدخل.
وأضاف دوراني: "في دولة الإمارات العربية المتحدة يتراوح متوسط التمويل العقاري من 600 ألف إلى 800 ألف وهذا الرقم يكفي عادة لشراء استوديو أو شقة بغرفة واحدة في الأسواق الفرعية الطرفية مثل المدينة العالمية والمنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي ودبي لاند أو واحة دبي للسيليكون، الأمر الذي يجبر العديد من الناس على مواصلة خيار الاستئجار بدل التملك.
أما نموذج الإيجار للتملك فقد كان ناجحاً في الماضي ويتمتع هذا الخيار بميزة إضافية وهي مساعدة المطورين على بناء محفظة مربحة يمكن أن يتم تداولها كأسهم استثمارية. وتعتبر هذه المبيعات للأصول المؤجرة شائعة في السوق التجارية للمدينة، ولكن نحن بحاجة إلى أن نرى المزيد من هذه الظاهرة في سوق دبي السكنية."
ويمكن للمستأجرين الاطمئنان إذ أنّ الإيجارات بمعظمها قد استقرت ولم يتم تسجيل أيّ نمو خلال الربع الثالث. الأمر الذي أدى إلى انخفاض متوسط الإيجارات في مناطق التملك الحر في المدينة بنسبة 3.2٪ عن نفس الفترة من العام الماضي وتركزت معظم الانخفاضات في سوق الفيلات الأقل سعراً والمؤلفة من ثلاث غرف ، وتشمل "سبرينغز" و"قرية جميرا" و"الريم" و"فالكون سيتي" و"ذا فيلا" حيث تراجعت الإيجارات بنحو 6٪ بين يناير وسبتمبر.
كما يشير التقرير إلى حاسبة الزيادة الإيجارية التابعة لمؤسسة التنظيم العقاري والتي سيتم تحديثها الآن على أساس سنوي، ويسلط الضوء على أن هذا المقياس أصبح يبدو غير متناسباً مع واقع السوق.
وقال دوراني: "لقد كان بمثابة مقياساً مفيداً للمستأجرين وأصحاب العقارات منذ عام 2009 ولكن طبيعة سوق دبي السكنية متزايدة التعقيد تشير إلى أن المدينة قد تحتاج إلى إيجاد بديل للحفاظ على الشفافية وعلى أحجام الاستثمارات في قطاع الشراء بهدف الإيجار."
وفقاً لتقرير "كلاتونز " وفي سوق العقارات السكنية الفخمة سجلت الشقق الراقية في دبي مارينا والشقق في نخلة جميرا أكبر انخفاضات في الأسعار خلال الأشهر التسعة الأولى من 2015 بنسبة (-3٪) و(-2.5٪) على التوالي.
وقال مورجان: "إن مصطلح الشقق الفخمة يمكن النظر إليه بطرق مختلفة على المستوى العالمي، وبالمقارنة مع مدن رئيسية أخرى في العالم مثل لندن، دبي لا تزال تقدم ما يمكن اعتباره قيمة جيدة مقابل المال وهو الأمر الذي يدعم أداء هذه الشريحة من سوق".
وأضاف التقرير ان قيم الشقق قد تراجعت بنحو (-0.8٪) والفيلات (-0.5٪) بشكل طفيف خلال الربع الثالث ليكون الربع الخامس على التوالي الذي يشهد انخفاضاً في الأسعار.
ويتوقع التقرير انخفاض أسعار المنازل في المنطقة من 3٪ إلى 5٪ خلال الـ12 شهراً القادمة ويرجع ذلك إلى تعثر النمو العالمي وارتفاع مستويات العرض.
وفي نفس الوقت ستعزز استثمارات البنية التحتية المخطط لها مع اقتراب معرض "إكسبو 2020" من معدل توليد الوظائف وعدد الأسر الجديدة التي ستسقر في المدينة نتيجة لذلك.
وحول هذه التوقعات، قال ستيف مورجان، الرئيس التنفيذي لكلاتونز الشرق الأوسط: "نحن نتوقع استكمال 7400 وحدة سكنية في عام 2016 و10,300 وحدة في 2017 و13,600 أخرى في 2018، مع مساهمة المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها خلال الربع الماضي في تحقيق التوازن بين الفيلات والشقق.
وعلى مدى السنوات الثلاث المقبلة، ستكون 48٪ من الوحدات التي يتم تسليمها من الفيلات ".
ويبرز التقرير أنه باستثناء فئة الوحدات الفاخرة في السوق، شهدت الغالبية العظمى من الأسواق الفرعية السكنية تغييراً ضئيلاً أو معدوماً في قيمتها هذا العام. ويُعزى ذلك جزئياَ إلى الجاذبية المستمرة للشقق بالنسبة لمجتمع الشراء بهدف الاستثمار وينعكس من خلال إجمالي عدد صفقات الشقق التي أبرمت خلال الأشهر التسعة الأولى من 2015 حيث كانت أعلى بنسبة 6.6٪ مقارنة بنفس الفترة من 2014.
وأضاف مورجان: "لقد شهدنا استمرار جاذبية مبيعات العقارات على الخارطة وذلك يرجع لعدة عوامل منها أنّ أسعار العقارات السكنية عند شرائها على الخارطة غالباً ما تكون أقل بنسبة 20٪ إلى 30٪ من العقارات الثانوية الجاهزة والتي جوهرياً قد تسمح للمشترين تجاوز بعض معايير الإقراض الصارمة وربما أيضاً تجنب الحاجة إلى التمويل العقاري تماماً."
ومنذ تطبيق حد سقف التمويل الاتحادي قبل عامين تقريباً، تصدرت مسألة تحمل التكاليف وسهولة النفاذ إلى سوق الوحدات السكنيية في دبي العناوين.
وقال مدير الأبحاث لدى كلاتونز، فيصل دوراني :"لقد نفّذ العديد من المطورين مشاريعهم في السوق وقدموها على أنها وحدات سكنية ذات أسعار مقبولة. إلا أن المساكن ذات الأسعار المقبولة فعلياً لا تزال شريحة تعاني من نقص الخدمات بشكل كبير في السوق.
وأضاف، يتعيّن على السلطات إضفاء طابع رسمي على تعريف المساكن ذات الأسعار المقبولة، من حيث نوعية الشقق المؤهلة ونوع المساكن التي يجب بناؤها وإلا سيكون هناك خطر حقيقي من ضعف مصطلح "أسعار مقبولة" بشكل دائم."
ووفقاً لتحليل أجرته "كلاتونز " لمسح وزارة الاقتصاد في دولة الإمارات حول دخل الأسر عام 2008، فإن متوسط الدخل السنوي للوافدين في الدولة يبلغ حالياً حوالي 199 ألف درهم. بينما بلغ متوسط الإيجارات السكنية في مناطق التملك الحر في دبي في نهاية الربع الثالث 181 ألف درهم سنوياً ما يعكس التفاوت الكبير بين الدخل وتكاليف السكن.
ووفقاً لتقرير "كلاتونز" فإن متوسط قيمة التمويل العقاري في المنطقة أعلى بثلاث إلى أربع مرات من متوسط الدخل.
وأضاف دوراني: "في دولة الإمارات العربية المتحدة يتراوح متوسط التمويل العقاري من 600 ألف إلى 800 ألف وهذا الرقم يكفي عادة لشراء استوديو أو شقة بغرفة واحدة في الأسواق الفرعية الطرفية مثل المدينة العالمية والمنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي ودبي لاند أو واحة دبي للسيليكون، الأمر الذي يجبر العديد من الناس على مواصلة خيار الاستئجار بدل التملك.
أما نموذج الإيجار للتملك فقد كان ناجحاً في الماضي ويتمتع هذا الخيار بميزة إضافية وهي مساعدة المطورين على بناء محفظة مربحة يمكن أن يتم تداولها كأسهم استثمارية. وتعتبر هذه المبيعات للأصول المؤجرة شائعة في السوق التجارية للمدينة، ولكن نحن بحاجة إلى أن نرى المزيد من هذه الظاهرة في سوق دبي السكنية."
ويمكن للمستأجرين الاطمئنان إذ أنّ الإيجارات بمعظمها قد استقرت ولم يتم تسجيل أيّ نمو خلال الربع الثالث. الأمر الذي أدى إلى انخفاض متوسط الإيجارات في مناطق التملك الحر في المدينة بنسبة 3.2٪ عن نفس الفترة من العام الماضي وتركزت معظم الانخفاضات في سوق الفيلات الأقل سعراً والمؤلفة من ثلاث غرف ، وتشمل "سبرينغز" و"قرية جميرا" و"الريم" و"فالكون سيتي" و"ذا فيلا" حيث تراجعت الإيجارات بنحو 6٪ بين يناير وسبتمبر.
كما يشير التقرير إلى حاسبة الزيادة الإيجارية التابعة لمؤسسة التنظيم العقاري والتي سيتم تحديثها الآن على أساس سنوي، ويسلط الضوء على أن هذا المقياس أصبح يبدو غير متناسباً مع واقع السوق.
وقال دوراني: "لقد كان بمثابة مقياساً مفيداً للمستأجرين وأصحاب العقارات منذ عام 2009 ولكن طبيعة سوق دبي السكنية متزايدة التعقيد تشير إلى أن المدينة قد تحتاج إلى إيجاد بديل للحفاظ على الشفافية وعلى أحجام الاستثمارات في قطاع الشراء بهدف الإيجار."
وفقاً لتقرير "كلاتونز " وفي سوق العقارات السكنية الفخمة سجلت الشقق الراقية في دبي مارينا والشقق في نخلة جميرا أكبر انخفاضات في الأسعار خلال الأشهر التسعة الأولى من 2015 بنسبة (-3٪) و(-2.5٪) على التوالي.
وقال مورجان: "إن مصطلح الشقق الفخمة يمكن النظر إليه بطرق مختلفة على المستوى العالمي، وبالمقارنة مع مدن رئيسية أخرى في العالم مثل لندن، دبي لا تزال تقدم ما يمكن اعتباره قيمة جيدة مقابل المال وهو الأمر الذي يدعم أداء هذه الشريحة من سوق".