maskzorro
06-21-2016, 22:09
هناك العديد من الخصائص الفريدة للعقارات التي تجعلها ذات خصائص مميزه عن باقي أنواع الأصول، مثلا كل عقار يعتبر عقار مستقل وله خصائص فريده فيما يتعلق بالموقع والإنشاء والتصميم، ويخضع تقييم العقارات للحكم الشخصي للقائم بالتقييم لعدم وجود سوق مركزي يتم فيه تداول العقارات.
كما تعد أيضا أصول غير سائلة من ناحية أخرى وذلك نتيجة عدم القابلية للتجزئة، حيث قد يضطر المستثمر إلى بيع العقار ككل أو عدم بيعه على الإطلاق. فمن المجدي بصفة عامة للمستثمر في العقارات التجارية أن يبيع شقة واحدة من مبنى سكني كامل (أو على الأقل، يكون القيام بذلك غير جذاب من الناحية التجارية) – ولا يستطيع مالك وحده سكنية بيع غرفة نوم إضافية في حالة احتياجه لمبلغ من النقود!
صعوبة التنوع نظرا لضرورة شراء العقارات كوحدات كاملة مستقلة و ليست كأجزاء من كل وحده. حجم المعروض من الأراضي هو حجم محدد و لا يمكن زيادة كمية العرض، بل من الممكن أن يتم فرض القيود على الأراضي المتوفرة عن طريق التشريعات ولوائح التخطيط المحلية. ومن ثم، غالبا ما يتم تحديد السعر من خلال التغيرات في حجم الطلب.
كما تختلف العقارات عن الأنواع الأخرى من الاستثمارات من ناحية ارتفاع أسعارها، لذلك فإن تكوين محفظة متنوعة من العقار يتطلب حجم كبير من الاستثمارات و هو متاح فقط لكبار المستثمرين -بصفة عامة المؤسسات الاستثمارية- وتتجه هذه المؤسسات إلى تجنب تكوين محافظ من العقارات السكنية (على الرغم من وجود بعض المؤسسات التي كونت محافظ عقارات سكنية متنوعة )، و بدلا من ذلك، تتجه هذه المؤسسات إلى التركيز على العقارات التجارية، و الصناعية، و الأراضي الزراعية أو المخصصة للبناء.
ومع ذلك فإن هناك العديد من المزايا التي يوفرها الاستثمار العقاري المباشر . حيث يؤدى الاستثمار العقاري كأحد فئات الأصول المالية إلى تحقيق عوائد حقيقية موجبة على المدى الطويل مقترنة بانخفاض تقلبات هذا العائد، كما يحقق الاستثمار العقاري دخل دوري مستمر يمكن الاعتماد عليه.
وبالرغم من هذه المزايا فإنه من الممكن أن تتعرض العقارات إلى الكساد الاقتصادي، حيث يؤدى انخفاض سيولة العقارات، مع ارتفاع تكاليف الصيانة و ارتفاع تكاليف المعاملات الخاصة بنقل الملكية، بالإضافة إلى مخاطر امتلاك عقارات سكنية بدون وجود مستأجرين (وبالتالي فقدان الدخل الناتج عن الإيجار)، الأمر الذي جعل العقارات تمثل استثمار طويل الأجل يلائم المؤسسات الاستثمارية مثل صناديق المعاشات.
كما تعد أيضا أصول غير سائلة من ناحية أخرى وذلك نتيجة عدم القابلية للتجزئة، حيث قد يضطر المستثمر إلى بيع العقار ككل أو عدم بيعه على الإطلاق. فمن المجدي بصفة عامة للمستثمر في العقارات التجارية أن يبيع شقة واحدة من مبنى سكني كامل (أو على الأقل، يكون القيام بذلك غير جذاب من الناحية التجارية) – ولا يستطيع مالك وحده سكنية بيع غرفة نوم إضافية في حالة احتياجه لمبلغ من النقود!
صعوبة التنوع نظرا لضرورة شراء العقارات كوحدات كاملة مستقلة و ليست كأجزاء من كل وحده. حجم المعروض من الأراضي هو حجم محدد و لا يمكن زيادة كمية العرض، بل من الممكن أن يتم فرض القيود على الأراضي المتوفرة عن طريق التشريعات ولوائح التخطيط المحلية. ومن ثم، غالبا ما يتم تحديد السعر من خلال التغيرات في حجم الطلب.
كما تختلف العقارات عن الأنواع الأخرى من الاستثمارات من ناحية ارتفاع أسعارها، لذلك فإن تكوين محفظة متنوعة من العقار يتطلب حجم كبير من الاستثمارات و هو متاح فقط لكبار المستثمرين -بصفة عامة المؤسسات الاستثمارية- وتتجه هذه المؤسسات إلى تجنب تكوين محافظ من العقارات السكنية (على الرغم من وجود بعض المؤسسات التي كونت محافظ عقارات سكنية متنوعة )، و بدلا من ذلك، تتجه هذه المؤسسات إلى التركيز على العقارات التجارية، و الصناعية، و الأراضي الزراعية أو المخصصة للبناء.
ومع ذلك فإن هناك العديد من المزايا التي يوفرها الاستثمار العقاري المباشر . حيث يؤدى الاستثمار العقاري كأحد فئات الأصول المالية إلى تحقيق عوائد حقيقية موجبة على المدى الطويل مقترنة بانخفاض تقلبات هذا العائد، كما يحقق الاستثمار العقاري دخل دوري مستمر يمكن الاعتماد عليه.
وبالرغم من هذه المزايا فإنه من الممكن أن تتعرض العقارات إلى الكساد الاقتصادي، حيث يؤدى انخفاض سيولة العقارات، مع ارتفاع تكاليف الصيانة و ارتفاع تكاليف المعاملات الخاصة بنقل الملكية، بالإضافة إلى مخاطر امتلاك عقارات سكنية بدون وجود مستأجرين (وبالتالي فقدان الدخل الناتج عن الإيجار)، الأمر الذي جعل العقارات تمثل استثمار طويل الأجل يلائم المؤسسات الاستثمارية مثل صناديق المعاشات.