nour83
09-28-2016, 02:53
تنص التعديلات الجديدة على ألا تزيد نسبة ما يتملكه الصندوق فى المشروع العقارى الواحد على %30 من أصول الصندوق، كما نصت على ألا تزيد نسبة إجمالى ما يتملكه من أسهم مقيدة فى بورصة الأوراق المالية عن شركة معظم أصولها عقارية أو عن شركات تعمل فى المجالات المرتبطة بالتنمية العقارية على %20 من أصول الصندوق، واشترطت ألا تزيد نسبة مجموع من يمتلكون %10 فأكثر من وثائق الصندوق على %75 من إجمالى وثائق الصندوق.
كما سمحت اللائحة باستثمار الصندوق العقارى فى أسهم شركات مصرية غير مقيدة فى بورصات الأوراق المالية وتكون %80 من أصولها عقارية، بشرط ألا تقل نسبة ملكية الصندوق فى رأسمال الشركة فى أى وقت من الأوقات عن ثلثى رأسمالها.
وسمحت اللائحة للصناديق العقارية بإمكانية شراء عقارات بغرض إقامة مناطق صناعية أو خدمية وسياحية متخصصة، بغرض إعادة بيع الوحدات وما يتطلبه من تنمية الموقع والترويج له، كما أوجبت على الصناديق التأمين على الأصول العقارية خلال مرحلتى الإنشاء والتشغيل، بالإضافة الى التأمين ضد المسئولية المدنية الناشئة عن الأضرار التى تلحقها الأصول بالغير.
ونصت اللائحة على تولى شركة خدمات الإدارة إجراء التقييم الدورى لأصول الصندوق كل 3 شهور بدلا من 6 شهور بهدف التعرف على أوضاع السوق العقارية وتحديد سعر استرشادى لقيمة الوثائق.
اختلفت آراء خبراء الصناديق فى النسب الجديدة التى تضمنتها اللائحة فى المشروع العقارى الواحد، حيث رأى البعض أن النسبة منخفضة وتقلص إمكانية إنشاء صندوق عقارى خاص بمشروع واحد فقط ذى ربحية مرتفعة، فى حين اعتبر آخرون أن النسبة مرتفعة للغاية ويمكن تخفيضها الى %15 أو إعادة النظر فيها بسبب ارتفاع المخاطر وحجم التمويل اللازم للمشروعات العقارية.
ودعا الخبراء الرقابة المالية الى تغيير تعريف الصناديق العقارية من مغلقة ولمدة محددة الى مفتوحة لكى تتناسب مع الأوضاع المتغيرة التى تشهدها السوق العقارية المحلية، موضحين أن العقارات مرتبطة بمواد التشييد والبناء التى تحتاج لتوفير سيولة جديدة من فترة لأخرى، وهو ما يتطلب زيادة رأس المال وطرح وثائق جديدة.
قال محمد عبدالفتاح، الشريك بمكتب «معتوق بسيونى» للاستشارات القانونية، إن السوق عانت عدم الاستفادة من فكرة الصناديق العقارية رغم وضع قواعدها مسبقا، إلا أن المشكلات التى نتجت عن تطبيقها قلصت انتشارها ودفعت بنوك الاستثمار الى عدم التفكير فيها.
وتساءل عن السر وراء إصرار الجهات الحكومية فى استمرار اغلاق الصناديق العقارية لمدد محددة، مشددا على أن الأولى لتطوير تلك الصناديق هو تغييرها الى صناديق مفتوحة ومن ثم قيدها بالبورصة وإتاحة وثائقها للجميع.
وأكد أن مديرى الصناديق العقارية قد يتجهون الى شراء بعض الأصول بأسعار مرتفعة، وفى هذه الحال تحتاج الصناديق الى زيادة رأس المال وطرح وثائق جديدة لتوفير سيولة لعمليات التطوير والترويج، وهو ما يتعارض مع فكرة الاغلاق، داعيا «الرقابة المالية» الى جعل الصناديق العقارية مفتوحة ووضع آلية محددة لزيادة رؤوس الأموال.
واعتبر أن الصناديق العقارية يمكن تصنيفها ضمن الصناديق ذات الطبيعة الخاصة التى تحصل على اهتمام شريحة معينة من المستثمرين.
وأوضح أن ذلك يدعو الهيئة الى تقليص بعض بنود السياسات الاستثمارية الحالية، ومنها نسب تملك الوثائق والحد الأدنى للاستثمار.
وأوضح أنه من الظلم النص على عدم جواز زيادة نسبة مجموعة من يمتلكون %10 من الوثائق على %75 من إجمالى الصندوق.
وقال إن ذلك قد يحجم المساهمين، مقترحا إمكانية زيادة نسبة الملاك الى %50 كحد أقصى لفتح المجال أمام شركات العقارات المحلية الكبرى للاشتراك فى تغطية وثائق الصناديق.
ودعا الرقابة المالية الى زيادة الحد الأقصى لإجمالى ما تمتلكه الصناديق فى أسهم الشركات العقارية المقيدة فى البورصة على %20 من الأصول، مؤكدا أن تلك القيمة قد لا تكون كافية ومقنعة لمديرى الصناديق للاستثمار فى الشركات المدرجة.
وانتقد النص الواضح على ألا تزيد نسبة ما يمتلكه الصندوق فى المشروع العقارى الواحد على %30 من الأصول، متسائلا عن المانع من إمكانية اطلاق صندوق عقارى خاص بمشروع معين، تؤكد الدراسات ربحيته وجاذبية الاستثمار به، وهو الهدف الاسمى لحملة الوثائق.
واتفق على أهمية ألا تزيد نسبة الاستثمار فى سندات التمويل العقارى على %10 من أصول الصناديق لحماية المستثمرين وزيادة الشفافية، لأن السندات العقارية من الأوراق ذات المخاطر، كما أن مديرى الصناديق لا يتدخلون مباشرة فى إدارة شركات التمويل العقارى.
وأشاد بالنص الخاص بالتأمين على الأصول العقارية فى مرحلة الإنشاء، إلا أنه تعجب من أهمية إجبار المديرين على التأمين خلال مرحلة التشغيل، قائلا إنه زيادة للأعباء المالية دون داع، ودعا الهيئة الى وضع تعريف قانونى واضح على الأصول العقارية الواجب تأمينها خلال مرحلة التشغيل.
ورأى أن بعض البنود المدرجة فى نصوص السياسات الاستثمارية للصناديق تزيد من تدخل هيئة الرقابة المالية وتحد من قدرة المديرين على وضع أفضل الطرق الاستثمارية لزيادة ربحية الوثائق مع ضرورة الأخذ فى الاعتبار زيادة أسعار عدد من مواد التشييد والبناء المرتبطة بالعقارات، وهو ما يغير من السياسات الاستثمارية للصناديق بشكل متكرر.
وأشاد بإتاحة الفرصة لشراء الصناديق لأصول بغرض إقامة مناطق صناعية أو خدمية أو سياحية، وهو ما يتوافق مع الخطط الحكومية الهادفة لاطلاق مشروعات عملاقة للبنية التحتية، كما يزيد من استفادة الصناديق العقارية.
ودعا الهيئة أيضا الى النص صراحة على إتاحة استثمار الصناديق فى الشركات القابضة الكبيرة التى تمتلك أسهما فى شركات عقارية دون اشتراط تملكها أصولا عقارية بنسبة %80، معتبرا أن ذلك الاقتراح يعزز من قدرة الصناديق على الاستثمار فى الشركات العقارية الكبرى العاملة فى البلاد.
وأضاف أنه لا يرى أن إجبار شركة خدمات الإدارة على إجراء تقييم لإجمالى أصول الصندوق كل 3 شهور أمر جيد، فى ظل أن تلك الفترة غير كافية لإحداث التغييرات الجذرية فى أسعار الوحدات العقارية بالبلاد، بالإضافة الى احتمالية تزايد الأعباء المالية، موضحا أنه من الأولى إعادة النظر فى تلك المدة من خلال استطلاع آراء خبراء التسعير العقارى ووضع المدة الأنسب فى التأثير على أسعار الأصول العقارية.
وأشار سامح خليل، العضو المنتدب لقطاع إدارة الأصول بشركة سى آى كابيتال، الى أن اشتراط عدم زيادة نسبة استثمار الصندوق فى المشروع الواحد على %30 يتطلب إعادة نظر لأن النسبة كبيرة ويمكن تخفيضها لـ15 أو %20 فى ظل حاجة المشروعات العقارية الى استثمارات ضخمة.
وأكد مروان عبدالعظيم، مدير المحافظ بصناديق الاستثمار بشركة التوفيق المالية القابضة، أن التعديلات نظمت بشكل واضح الجوانب المختلفة لطبيعة عمل الصناديق العقارية، وذلك بعد أن كانت مهملة فى اللائحة القديمة، وهو الأمر الذى سيساعد على تطور هذا النوع من الصناديق فى المرحلة المقبلة.
ورأى أن تحديد نسبة %30 من أصول الصندوق كحد أقصى للاستثمار فى المشروع العقارى الواحد نسبة جيدة نظرا لدورها فى تنويع المخاطر، بالإضافة الى أن تحديد نسبة أقل من ذلك لا يناسب طبيعة المشروعات العقارية التى تحتاج الى رأسمال كبير قد تلعب الصناديق دورا حيويا فى توافره.
وأشار الى أن النص على نسبة الاستثمار فى الشركات المقيدة فى البورصة تهدف الى منع الاستغلال السيئ وتجميع أسهم شركات عقارية دون أن يكون هناك نشاط فعلى لهذه الصناديق.
أبدت ماهيتاب عرابى، العضو المنتدب لشركة فاروس لإدارة الأصول بشركة فاروس القابضة للاستثمارات المالية، ترحيبها بالتعديلات الخاصة بالصناديق العقارية، وأبرزها ألا تزيد نسبة ما يتملكه الصندوق فى المشروع العقارى الواحد على %30 من أصول الصندوق بهدف حماية المستثمرين وحملة الوثائق.
وأوضحت أن اللائحة تضمنت ألا تزيد نسبة إجمالى ما يتملكه الصندوق من أسهم مقيدة فى البورصة على %20 من الأصول، تهدف الى عدم تكوين محافظ من الأسهم العقارية بصورة غير إيجابية تعطل تطوير النشاط العقارى، مما يتيح توجيه السيولة الى مشروعات مستقبلية وقائمة.
كما سمحت اللائحة باستثمار الصندوق العقارى فى أسهم شركات مصرية غير مقيدة فى بورصات الأوراق المالية وتكون %80 من أصولها عقارية، بشرط ألا تقل نسبة ملكية الصندوق فى رأسمال الشركة فى أى وقت من الأوقات عن ثلثى رأسمالها.
وسمحت اللائحة للصناديق العقارية بإمكانية شراء عقارات بغرض إقامة مناطق صناعية أو خدمية وسياحية متخصصة، بغرض إعادة بيع الوحدات وما يتطلبه من تنمية الموقع والترويج له، كما أوجبت على الصناديق التأمين على الأصول العقارية خلال مرحلتى الإنشاء والتشغيل، بالإضافة الى التأمين ضد المسئولية المدنية الناشئة عن الأضرار التى تلحقها الأصول بالغير.
ونصت اللائحة على تولى شركة خدمات الإدارة إجراء التقييم الدورى لأصول الصندوق كل 3 شهور بدلا من 6 شهور بهدف التعرف على أوضاع السوق العقارية وتحديد سعر استرشادى لقيمة الوثائق.
اختلفت آراء خبراء الصناديق فى النسب الجديدة التى تضمنتها اللائحة فى المشروع العقارى الواحد، حيث رأى البعض أن النسبة منخفضة وتقلص إمكانية إنشاء صندوق عقارى خاص بمشروع واحد فقط ذى ربحية مرتفعة، فى حين اعتبر آخرون أن النسبة مرتفعة للغاية ويمكن تخفيضها الى %15 أو إعادة النظر فيها بسبب ارتفاع المخاطر وحجم التمويل اللازم للمشروعات العقارية.
ودعا الخبراء الرقابة المالية الى تغيير تعريف الصناديق العقارية من مغلقة ولمدة محددة الى مفتوحة لكى تتناسب مع الأوضاع المتغيرة التى تشهدها السوق العقارية المحلية، موضحين أن العقارات مرتبطة بمواد التشييد والبناء التى تحتاج لتوفير سيولة جديدة من فترة لأخرى، وهو ما يتطلب زيادة رأس المال وطرح وثائق جديدة.
قال محمد عبدالفتاح، الشريك بمكتب «معتوق بسيونى» للاستشارات القانونية، إن السوق عانت عدم الاستفادة من فكرة الصناديق العقارية رغم وضع قواعدها مسبقا، إلا أن المشكلات التى نتجت عن تطبيقها قلصت انتشارها ودفعت بنوك الاستثمار الى عدم التفكير فيها.
وتساءل عن السر وراء إصرار الجهات الحكومية فى استمرار اغلاق الصناديق العقارية لمدد محددة، مشددا على أن الأولى لتطوير تلك الصناديق هو تغييرها الى صناديق مفتوحة ومن ثم قيدها بالبورصة وإتاحة وثائقها للجميع.
وأكد أن مديرى الصناديق العقارية قد يتجهون الى شراء بعض الأصول بأسعار مرتفعة، وفى هذه الحال تحتاج الصناديق الى زيادة رأس المال وطرح وثائق جديدة لتوفير سيولة لعمليات التطوير والترويج، وهو ما يتعارض مع فكرة الاغلاق، داعيا «الرقابة المالية» الى جعل الصناديق العقارية مفتوحة ووضع آلية محددة لزيادة رؤوس الأموال.
واعتبر أن الصناديق العقارية يمكن تصنيفها ضمن الصناديق ذات الطبيعة الخاصة التى تحصل على اهتمام شريحة معينة من المستثمرين.
وأوضح أن ذلك يدعو الهيئة الى تقليص بعض بنود السياسات الاستثمارية الحالية، ومنها نسب تملك الوثائق والحد الأدنى للاستثمار.
وأوضح أنه من الظلم النص على عدم جواز زيادة نسبة مجموعة من يمتلكون %10 من الوثائق على %75 من إجمالى الصندوق.
وقال إن ذلك قد يحجم المساهمين، مقترحا إمكانية زيادة نسبة الملاك الى %50 كحد أقصى لفتح المجال أمام شركات العقارات المحلية الكبرى للاشتراك فى تغطية وثائق الصناديق.
ودعا الرقابة المالية الى زيادة الحد الأقصى لإجمالى ما تمتلكه الصناديق فى أسهم الشركات العقارية المقيدة فى البورصة على %20 من الأصول، مؤكدا أن تلك القيمة قد لا تكون كافية ومقنعة لمديرى الصناديق للاستثمار فى الشركات المدرجة.
وانتقد النص الواضح على ألا تزيد نسبة ما يمتلكه الصندوق فى المشروع العقارى الواحد على %30 من الأصول، متسائلا عن المانع من إمكانية اطلاق صندوق عقارى خاص بمشروع معين، تؤكد الدراسات ربحيته وجاذبية الاستثمار به، وهو الهدف الاسمى لحملة الوثائق.
واتفق على أهمية ألا تزيد نسبة الاستثمار فى سندات التمويل العقارى على %10 من أصول الصناديق لحماية المستثمرين وزيادة الشفافية، لأن السندات العقارية من الأوراق ذات المخاطر، كما أن مديرى الصناديق لا يتدخلون مباشرة فى إدارة شركات التمويل العقارى.
وأشاد بالنص الخاص بالتأمين على الأصول العقارية فى مرحلة الإنشاء، إلا أنه تعجب من أهمية إجبار المديرين على التأمين خلال مرحلة التشغيل، قائلا إنه زيادة للأعباء المالية دون داع، ودعا الهيئة الى وضع تعريف قانونى واضح على الأصول العقارية الواجب تأمينها خلال مرحلة التشغيل.
ورأى أن بعض البنود المدرجة فى نصوص السياسات الاستثمارية للصناديق تزيد من تدخل هيئة الرقابة المالية وتحد من قدرة المديرين على وضع أفضل الطرق الاستثمارية لزيادة ربحية الوثائق مع ضرورة الأخذ فى الاعتبار زيادة أسعار عدد من مواد التشييد والبناء المرتبطة بالعقارات، وهو ما يغير من السياسات الاستثمارية للصناديق بشكل متكرر.
وأشاد بإتاحة الفرصة لشراء الصناديق لأصول بغرض إقامة مناطق صناعية أو خدمية أو سياحية، وهو ما يتوافق مع الخطط الحكومية الهادفة لاطلاق مشروعات عملاقة للبنية التحتية، كما يزيد من استفادة الصناديق العقارية.
ودعا الهيئة أيضا الى النص صراحة على إتاحة استثمار الصناديق فى الشركات القابضة الكبيرة التى تمتلك أسهما فى شركات عقارية دون اشتراط تملكها أصولا عقارية بنسبة %80، معتبرا أن ذلك الاقتراح يعزز من قدرة الصناديق على الاستثمار فى الشركات العقارية الكبرى العاملة فى البلاد.
وأضاف أنه لا يرى أن إجبار شركة خدمات الإدارة على إجراء تقييم لإجمالى أصول الصندوق كل 3 شهور أمر جيد، فى ظل أن تلك الفترة غير كافية لإحداث التغييرات الجذرية فى أسعار الوحدات العقارية بالبلاد، بالإضافة الى احتمالية تزايد الأعباء المالية، موضحا أنه من الأولى إعادة النظر فى تلك المدة من خلال استطلاع آراء خبراء التسعير العقارى ووضع المدة الأنسب فى التأثير على أسعار الأصول العقارية.
وأشار سامح خليل، العضو المنتدب لقطاع إدارة الأصول بشركة سى آى كابيتال، الى أن اشتراط عدم زيادة نسبة استثمار الصندوق فى المشروع الواحد على %30 يتطلب إعادة نظر لأن النسبة كبيرة ويمكن تخفيضها لـ15 أو %20 فى ظل حاجة المشروعات العقارية الى استثمارات ضخمة.
وأكد مروان عبدالعظيم، مدير المحافظ بصناديق الاستثمار بشركة التوفيق المالية القابضة، أن التعديلات نظمت بشكل واضح الجوانب المختلفة لطبيعة عمل الصناديق العقارية، وذلك بعد أن كانت مهملة فى اللائحة القديمة، وهو الأمر الذى سيساعد على تطور هذا النوع من الصناديق فى المرحلة المقبلة.
ورأى أن تحديد نسبة %30 من أصول الصندوق كحد أقصى للاستثمار فى المشروع العقارى الواحد نسبة جيدة نظرا لدورها فى تنويع المخاطر، بالإضافة الى أن تحديد نسبة أقل من ذلك لا يناسب طبيعة المشروعات العقارية التى تحتاج الى رأسمال كبير قد تلعب الصناديق دورا حيويا فى توافره.
وأشار الى أن النص على نسبة الاستثمار فى الشركات المقيدة فى البورصة تهدف الى منع الاستغلال السيئ وتجميع أسهم شركات عقارية دون أن يكون هناك نشاط فعلى لهذه الصناديق.
أبدت ماهيتاب عرابى، العضو المنتدب لشركة فاروس لإدارة الأصول بشركة فاروس القابضة للاستثمارات المالية، ترحيبها بالتعديلات الخاصة بالصناديق العقارية، وأبرزها ألا تزيد نسبة ما يتملكه الصندوق فى المشروع العقارى الواحد على %30 من أصول الصندوق بهدف حماية المستثمرين وحملة الوثائق.
وأوضحت أن اللائحة تضمنت ألا تزيد نسبة إجمالى ما يتملكه الصندوق من أسهم مقيدة فى البورصة على %20 من الأصول، تهدف الى عدم تكوين محافظ من الأسهم العقارية بصورة غير إيجابية تعطل تطوير النشاط العقارى، مما يتيح توجيه السيولة الى مشروعات مستقبلية وقائمة.