"العوائد الدورية" وعدم الرغبة بالتملك يعززان رواج صناديق الاستثمار بالعقارات المؤجرة

[nour83]

توقع خبراء الاستثمار حدوث رواج شديد للصناديق العقارية التى تعتمد على الوحدة الإيجارية فى السوق المحلية خلال المرحلة المقبلة، وبرروا ذلك بعدة أسباب منها تميز تلك الصناديق بالعائد المستمر والدورى المرتبط بالقيمة الإيجارية، علاوة على اتجاه شريحة كبيرة من الأفراد والمؤسسات لاستغلال الوحدات العقارية عبر الإيجار، نظرًا لعدم قدرتهم أو عدم رغبتهم فى التملك، فضلاً عن ارتفاع قيمة أغلب الأصول المملوكة للصناديق، بمرور الوقت، وهو ما يزيد من ربحية الاستثمار. وتتجه الأنظار فى الفترة المقبلة إلى إنشاء صناديق الاستثمار العقارية، التى عانت المؤسسات المالية من صعوبة إطلاقها على مدار السنوات الماضية، نظرًا للقصور التنظيمى الخاص بعمل تلك الصناديق فى لائحة الصناديق السابقة، وهو الأمر الذى عالجته اللائحة الجديدة، التى تم اعتمادها مؤخرًا من قبل وزير الاستثمار أسامة صالح، وقد أعلن عدد من الشركات اهتمامها بإنشاء صندوق استثمار عقارى فى الأصول المؤجرة reit مثل المحال والمكاتب، ليحصل على دخل سنوى من الإيجارات، وأبرزها شركة هيرمس. وأكد خبراء أن الصناديق العقارية تمتلك فرصًا كبيرة لتحقيق المزيد من النجاح فى السوق المحلية، معتمدة على رواج القطاع العقارى، علاوة على التوقعات بارتفاع الطلب بسبب الكثافة السكانية التى تتمتع بها البلاد، كما أن اللائحة التنفيذية الجديدة تيسر من إجراءات التأسيس، والتملك المرتبطة بعمل الصناديق العقارية. واستبعد خبراء لجوء أو اهتمام تلك النوعية من الصناديق بالاستثمار فى العقارات المؤجرة فى الوحدات الخاصة بمحدودى الدخل، فى ظل أن استراتيجيتها تقوم على تحقيق الربحية بشكل كبير، وهو الأمر غير المتوفر فى وحدات محدودى ومتوسطى الدخل. وحدد بعض الخبراء مشروعات بعينها للاستثمار، من قبل صناديق الاستثمار فى العقارات المؤجرة، بحيث تتيح لتلك الصناديق عوائد إيجابية، وعلى رأس تلك المشروعات عقارات الإسكان الفاخر التى يفضلها الأجانب والعرب المقيمون بمصر، بجانب المراكز التجارية. من جانبه قال سامح خليل، العضو المنتدب بشركة سى آى كابيتال لإدارة الأصول، إن صناديق الاستثمار فى العقارات المؤجرة، فكرة جيدة، لها الكثير من النقاط الإيجابية على سوق العقارات فى مصر. وأضاف أن التوزيعات النقدية المستمرة عبر صندوق الاستثمار فى العقارات قد تكون ضعيفة بسبب اختلاف العوائد على الإيجار، حيث تتراوح من مكان لآخر، ويعوض ذلك أنه على المدى البعيد سترتفع قيمة الأصل بمرور الوقت. وأكد أن استراتيجية عمل صناديق الاستثمار فى العقارات المؤجرة ستكون متنوعة بين طويلة وقصيرة المدى، حيث ستتركز على التوزيعات المستمرة، والإيجارات والزيادة الرأسمالية فى قيمة العقار نفسه. وأوضح العضو المنتدب لقطاع إدارة الأصول بشركة سى آي كابيتال للإستثمار، أن هناك مشروعات محددة تتيح فرصًا كبيرة للصناديق لجنى عوائد جيدة عند استثمارها فى العقارات المؤجرة على المدى البسيط، إلى جانب التوقعات بارتفاع قيمتها المستقبلية مثل وحدات الإسكان الفاخر، والمراكز التجارية. واستبعد دخول صناديق الاستثمار بالعقارات المؤجرة فى الوحدات الخاصة بمحدودى الدخل، موضحًا أن استراتيجية تلك الصناديق تقوم على تحقيق الربحية بشكل كبير، وهو الأمر غير المتوفر فى وحدات محدودى ومتوسطى الدخل المؤجرة. وشدد خليل على وجود قطاعات محلية مهتمة بالاستثمار فى صناديق العقارات المؤجرة، نظرًا لدورها فى إتاحة بديل استثمارى مناسب، يغنى الصناديق عن الاستثمار فى شراء أسهم الشركات العقارية، أو شراء عقارات بعينها. وأبدى ارتياحه إلى قدرة لائحة صناديق الاستثمار الجديدة على تنظيم وتغطية عمل صناديق الاستثمار فى العقارات المؤجرة، مؤكدًا أن أبرز الإيجابيات الخاصة بالصناديق العقارية، هى منح تلك الصناديق الشخصية الاعتبارية، التى تعطيها حق التملك. أن تؤثر المشكلات التى تعرضت لها الشركات العقارية مثل قرارات تخصيص الأراضى على المشروعات التنموية الجديدة، وذلك فى ظل انخفاض مساحات الأراضى المطروحة من الحكومة، مع عدم القدرة على توفير بيئة متكاملة من الخدمات والمرافق. وتوقع إنشاء صناديق عقارية بشكل كبير فى الفترة المقبلة، نظرًا للنمو الكبير لقطاع العقارات فى ظل الزيادة السكانية. وقال مروان عبدالعظيم، مدير محافظ وصناديق الاستثمار بشركة التوفيق القابضة، إن فكرة إنشاء صندوق استثمار فى العقارات المؤجرة فكرة جيدة فى حد ذاتها، ولها العديد من المميزات، كما أن اللائحة الجديدة تنظم بالفعل استثمار الصناديق فى العقارات المؤجرة، وتقوم بتغطية جميع الجوانب المختلفة. وأضاف أن صناديق العقارات المؤجرة، ستساهم فى زيادة معدلات النشاط فى سوق العقارات، من خلال تبسيط بعض الإجراءات الاستثمارية فى قطاع العقارات، بالإضافة إلى دخول الصندوق للمشاركة فى بعض المشروعات، وشراء الوحدات العقارية المختلفة، مما يؤدى إلى زيادة الطلب على العقارات، وهو الأمر الذى سيعود بالنفع على شركات المطورين العقاريين. وأكد أن عملية تسويق هذه الصناديق، يجب أن تكون فى خارج البلاد من خلال استهدافها نوعية محددة من المستثمرين، مثل المستثمرين العرب الذين يفضلون هذه النوعية من الصناديق، حيث يقومون بالاستثمار فى أكبر المشروعات العقارية بمصر. وتابع: عملية التسويق فى مصر ليست بالأمر الصعب، حيث توجد فئة كبيرة من المستثمرين المحليين يفضلون ذلك النوع من الصناديق، وهناك مدن جديدة تتميز باعتماد المواطنين على الإيجار عند استغلالهم للوحدات العقارية. وأوضح أن السوق فى حاجة لمثل تلك الصناديق، لكنها فى حاجة أيضًا إلى تنظيم قانونى، وحل جميع المشكلات التى تعرضت لها الشركات العقارية خلال المرحلة السابقة، وعلى رأسها بطلان قرارات تخصيص بعض الأراضى. ونادى مروان بضرورة توفير البيئة المناسبة لعمل تلك الصناديق، وذلك من خلال قيام الحكومة بالعمل على إلغاء قانون الضريبة العقارية، الذى يمكن أن يؤثر بالسلب على عمل الصناديق العقارية، علاوة على تبسيط الإجراءات الروتينية، وتعظيم فنون الممارسة والإدارة التى تتغير باستمرار. وتخوف من أن مطالبة البعض بوضع ضوابط لتنظيم العمل قد تتحول بمرور الوقت إلى قيود تقف عائقًا أمام عمل صندوق الاستثمار فى العقارات المؤجرة. وأشار مدير محافظ وصناديق الاستثمار بشركة التوفيق القابضة، إلى أن الصناديق العقارية غير المتخصصة الموسعة أفضل بشكل عام من الصناديق المتخصصة، مثل صندوق الاستثمار فى العقارات المؤجرة. وقال المهندس علاء لطفى، رئيس المجلس التصديرى للعقارات، إن القطاع العقارى يحمل العديد من الفرص الاستثمارية القادرة على استقطاب صناديق استثمارية فى جميع الأنشطة العقارية، ويتصدرها النشاط السكنى، نظرًا لارتفاع الطلب على العقار. ورحب بفكرة تأسيس صندوق استثمار عقارى، وتوجيه رأسماله لشراء عقارات وتأجيرها، لافتًا إلى أن هناك طلبًا كبيرًا بالقطاع العقارى على الإيجارات، لعدم قدرة شريحة كبيرة على التملك، فى الوقت الذى يعانى فيه القطاع من ندرة المشروعات الإيجارية المطروحة. وتوقع أن تشهد الفترة المقبلة تأسيس صناديق عقارية تعمل فى نشاط الوحدات المؤجرة، فضلاً عن استقطاب صناديق استثمار عقارى أجنبية، سواء على صعيد إيجارات الوحدات السكنية أو الإدارية والتجارية. ولفت لطفى إلى أن الاستثمار فى العقارات المؤجرة سيكون له مردود قوى على صعيد البعد الاجتماعى، واستهداف الشرائح غير القادرة على التملك، فضلاً عن تحقيق أرباح مجدية للصناديق العقارية المتخصصة على المدى البعيد، نظرًا لتحقيقه عوائد متجددة. وأشار إلى أن السوق العقارية المحلية، لا تزال الأعلى طلبًا فى المنطقة، حيث يصل حجم الطلب السنوى فيها إلى 600 ألف وحدة، لا يتم إنشاء سوى 200 ألف فقط، فضلاً عن العجز التراكمى عن السنوات السابقة. ولفت وليد عبدالفتاح، المدير التنفيذى لمنطقة شمال أفريقيا بشركة هيل انترناشيونال لإدارة العقارات، إلى استهداف الصناديق العقارية للوحدات الإيجارية، نظرًا لتحقيقها عوائد متجددة، وتركيز تلك الصناديق على الاستثمارات طويلة الأجل. وقال إن القطاع العقارى مرشح لاستعادة الرواج خلال الفترة القليلة المقبلة، مدعومًا بالعديد من الإجراءات الحكومية، وعلى رأسها إقرار تعديلات اللائحة التنفيذية للصناديق الاستثمارية، مما سيساهم فى جذب رؤوس الأموال الأجنبية، التى كانت تترقب تطبيق اللائحة لضخ السيولة المتاحة لديها بالسوق المصرية، لارتفاع المزايا التنافسية، وهوامش الربحية من الأسواق المجاورة. وتوقع عبدالفتاح، أن تشهد الفترة المقبلة، بزوغ نجم العقارات السكنية الإيجارية، التى شهدت عجزًا شديدًا فى المعروض منها، رغم ارتفاع الطلب، حيث يركز معظم المستثمرين العقاريين على الاستثمارات متوسطة الأجل، حيث تتيح لهم الفرصة لإعادة تدوير رأس المال، فى ظل عدم وجود مصادر للتمويل، إلا أن دخول الصناديق الاستثمارية فى المجال العقارى، سيساهم فى توفير تمويلات لتلك المشروعات. فى سياق متصل قال عمر رضوان، رئيس قطاع ادارة الأصول بشركة اتش سى للأوراق المالية والاستثمار، إن السوق المحلية متعطشة للصناديق العقارية، وهو ما يوفر بيئة مناسبة لنجاح أى صندوق مرتبط بالعقارات. وأضاف أن الصناديق العقارية، ستسهل العديد من الأمور المرتبطة بعمل رجال الأعمال، وبعض المؤسسات المهتمة بالاستثمار فى العقارات، لكنها لا تريد أن ترتبط بعقار محدد. وأكد رضوان أن صناديق الاستثمار فى العقارات المؤجرة، من شأنها أن تدر عوائد مستمرة على المستثمرين، وهو الأمر الذى سيوفر فرصًا لنجاح تلك الصناديق، متوقعًا زيادة الطلب عليها. وأشار إلى أن استراتيجية عمل صناديق الاستثمار فى العقارات المؤجرة، تستهدف الأجل الطويل، وهو الأمر الذى يتناسب مع المستثمرين، الذين يمتلكون رؤية استثمارية طويلة الأجل. وتوقع رضوان انتهاء المشكلات التى تعرضت لها الشركات العقارية خلال الفترة الماضية، وهو الأمر الذى سيترك تأثيرًا إيجابيًا على سوق العقارات، وبالتالى على صناديق الاستثمار فى العقارات. ورجح زيادة إنشاء الصناديق العقارية غير المتخصصة فى بداية الأمر، نظرًا لتنوع مخاطرها، ولاكتساب الخبرة، ومن ثم البدء فى إنشاء صناديق عقارية متخصصة.