كيفية شراء كابيتالاند مول تراست؟
اقترحت CapitaLand Mall Trust ، التي تمتلك 15 مركزًا تجاريًا للبيع بالتجزئة في سنغافورة ، الاندماج مع CapitaLand Commercial ، التي تمتلك مباني المكاتب والمدرجة في بورصة سنغافورة. سيتطلب العمل الجديد ، الذي سيعرف باسم CapitaLand Integrated Commercial Trust ، موافقة مالك الوحدات قبل أن يتم إنشاؤه.
مع اقتراب الاجتماعات العامة السنوية لكلا صندوقي الاستثمار العقاري ، إليك سبعة بنود أساسية لفحصها مع اقتراب الاجتماعات.
في حالة الاندماج ، ستصبح الشركة المندمجة ثالث أكبر صندوق استثمار عقاري في آسيا ، بعد Link REIT ومقرها هونغ كونغ ومجموعة Scentre Group ومقرها أستراليا.
بصرف النظر عن ذلك ، سيكون العمل المشترك أكبر صندوق استثمار عقاري في سنغافورة ، مع احتلال Ascendas REIT ، وهو صندوق آخر مملوك لشركة CapitaLand ، المرتبة الثانية.
لا فرق في مدى ضخامة الشركة المندمجة إذا لم تستغل الفرصة.
في هذا الظرف ، ستوفر عملية الدمج المخطط لها صندوق الاستثمار العقاري المدمج مع القوة المالية التي يحتاجها لمتابعة عمليات شراء أكبر في المستقبل.
بناءً على التوقعات الحالية ، سيتم إنشاء مساحة إجمالية لإعادة التطوير بقيمة 6 مليارات دولار سنغافوري لإعادة التطوير وتحسين الأصول من خلال دمج صندوقي الاستثمار العقاري ، بزيادة تزيد عن 3 مليارات دولار سنغافوري لكل صندوق استثمار قبل الدمج.
كمكافأة إضافية ، تدعي CapitaLand Mall Trust أن الشركة المندمجة ستكون قادرة على إجراء عمليات استحواذ في الخارج تصل قيمتها إلى 4.6 مليار دولار أمريكي مع الحفاظ على غالبية تعرضها في سنغافورة ، والتي تمثل 20 ٪ من إجمالي قيمة محفظة الشركة المندمجة.
نظرًا للممتلكات الألمانية المملوكة لشركة CapitaLand Commercial Trust ، من المتوقع أن تتعرض الأعمال المشتركة بنسبة 4 في المائة للعقارات الأجنبية في المستقبل القريب.
من أجل القيام بذلك ، الهدف هو تخصيص ما يصل إلى 20٪ من قيمة عقارات المحفظة المجمعة للأصول الدولية مع الحفاظ على قاعدة قوية بنسبة 80٪ في سنغافورة.
من ناحية أخرى ، تم ذكر الدولتين الأسترالية واليابانية من قبل تان كوجهات مستقبلية محتملة.
بصرف النظر عن ذلك ، سيؤدي الحجم إلى تقليل تركيز أصول محددة.
تم إنشاء جزء كبير من إجمالي الدخل الصافي للممتلكات لكل صندوق REIT بواسطة Raffles City Singapore قبل اندماج الشركتين (NPI). بعد الدمج ، من المتوقع أن يمثل العقار 16 في المائة من إجمالي صافي الربح ، وهو انخفاض عن التركيز الحالي البالغ 24 في المائة الذي يحتفظ به CapitaLand Commercial Trust.
من المتوقع أن يفيد التركيز المنخفض CapitaLand Integrated Commercial Trust ، التي ستكون قادرة على تحسين العقارات الأصغر مثل Lot One دون التأثير على توزيعات أصحاب الوحدات.
انظر أيضًا: اكسب بدون أي مخاطر ولا يلزم الإيداع الآن!
في الوقت نفسه ، سيؤدي الاندماج إلى زيادة حجم الديون بمقدار 2.9 مليار دولار سنغافوري.
لم يتم إبلاغهم بأن ION ستكون هدفًا لهجوم إرهابي. ومع ذلك ، لاحظوا أن تان كان مراوغًا عند التحدي ، ولم يستجب إلا بالقول إنه استمتع بـ ION. وأشار تان إلى أن ION هي أفضل الأصول التي يمكن شراؤها إذا كان المرء يطمح إلى أن يكون بالقرب من طريق Orchard Road ووسائل الراحة فيه.
كان مجمع رافلز سيتي سنغافورة المتكامل ، الذي يضم مكاتب وفندقًا ومتاجرًا بالتجزئة ، مملوكًا سابقًا لكل من CapitaLand Mall Trust و CapitaLand Commercial Trust قبل اندماج الشركتين.
أصبحت هذه الأنواع من التطورات متعددة الاستخدامات شائعة بشكل متزايد في سنغافورة.
وفقًا لتقرير CapitaLand Mall Trust ، زادت مبيعات الأراضي الحكومية (GLS) للتطورات متعددة الاستخدامات بأكثر من الضعف من عام 2012 إلى عام 2015. بين عامي 2016 و 2019 ، زادت مبيعات GLS للتطويرات متعددة الاستخدامات بنحو أربعة أضعاف من 22800 متر مربع (متر مربع) إلى 85800 متر مربع.
كان من المفترض أيضًا أن تكون Funan نقطة جذب لنمط الحياة ، حيث تضم أماكن للعيش والعمل واللعب. أعيد فتحه للجمهور في منتصف عام 2019 بعد تجديد طويل.
يمكن تحقيق الكثير من المزايا من خلال الجمع بين مساحات البيع بالتجزئة والمكاتب. من المحتمل أنهم إذا جاؤوا إلى فونان خلال ساعة الغداء ، سيجدون المنطقة تعج بعاملين في المكاتب يبحثون عن مطاعم لائقة.
سيحصل مالكو وحدات Capital Growth Trust على 0.72 وحدة CapitaLand Mall Trust جديدة ، تقدر قيمتها بنحو 1.86 دولار سنغافوري بسعر الوحدة الحالي البالغ 2.59 دولارًا سنغافوريًا ، بالإضافة إلى 0.259 دولارًا سنغافوريًا نقدًا. سيحصل مالكو الوحدات في CapitaLand Commercial Trust على 0.72 وحدة CapitaLand Mall Trust جديدة تقدر قيمتها بنحو 1.86 دولارًا سنغافوريًا بسعر الوحدة الحالي البالغ 2.59 دولارًا سنغافوريًا ، بالإضافة إلى 0.259 دولارًا سنغافوريًا نقدًا.
سيكون هناك حاجة إلى 999.1 مليون نقدًا وإصدار 2.78 مليار وحدة CapitaLand Mall Trust إضافية بسعر وحدة يبلغ 2.59 دولارًا سنغافوريًا لكل وحدة لإتمام الصفقة. من المتوقع أن يزداد عدد الوحدات في CapitaLand Mall Trust بأكثر من 76 بالمائة نتيجة للوحدات الجديدة.
من المتوقع أن يرتفع العائد لكل وحدة وصافي قيمة الأصول بنسبة 1.6 و 1.5 في المائة على التوالي ، وفقًا للتنبؤات.
الاسم: HOW B.png المشاهدات: 2 الحجم: 779.7 كيلوبايت
اجتماع مخطط واالمقرر عقده في مايو 2020 ، وفقًا للجدول الزمني المخطط أصلاً ، والذي دعا إلى عقد اجتماعات الجمعية العمومية غير العادية المعنية للتصويت على الاتفاقية وعقد اجتماع للمخطط في مايو 2020. وقد أدى استخدام قواطع الدائرة الكهربائية ، من ناحية أخرى ، إلى قدرا كبيرا من الوقت يقضيه في الانتظار.
كان من المقرر الانتهاء من الشراء في يونيو 2020 ، وفقًا للخطط.
بعد ذلك ، اتفق الصندوقان على اتفاقية تكميلية ، مددت تاريخ التوقف الطويل للصفقة من 30 سبتمبر 2020 إلى 30 نوفمبر 2020 ، وبالتالي إطالة عمر الصفقة.
إذا تمت الموافقة على جميع القرارات وتم الانتهاء من عملية الدمج ، فسوف تتوقف وحدات CapitaLand Commercial Trust عن التداول في 16 أكتوبر 2020 ، ما لم ينص على خلاف ذلك.
راجع أيضًا: استثمر في المتداولين الأكثر نجاحًا. المزيد من التفاصيل.
من أجل تسوية الصفقة ، تعهد مدير CapitaLand Mall Trust بالتنازل عن رسوم الاستحواذ البالغة 111.2 مليون دولار سنغافوري إذا اكتمل الاندماج خلال الإطار الزمني المحدد.
ويرجع ذلك إلى حقيقة أن CapitaLand Mall Trust تحمل ديونًا إضافية من أجل تمويل العنصر النقدي البالغ 0.259 دولارًا سنغافوريًا للصفقة التي زادت فيها المديونية.
نظرًا لأن الطلب على العقارات التجارية كان دوريًا تاريخيًا ، فإن إدراج الأصول التجارية تحت CapitaLand Mall Trust سيؤدي إلى مزيد من التقلبات الإيجارية في المعادلة.
ويعتقدون أن الاتجاه الذي اتخذه CapitaLand Mall Trust و CapitaLand Commercial Trust مشجع.
بسبب الاندماج ، يجب أن يكون الكيان المشترك أقوى وأكثر تحصينًا ، وهي سمات أساسية يجب أن يمتلكها صندوق الاستثمار العقاري الجديد من أجل النجاة من هذا الركود الطويل.
بعد الموافقة على الدمج وإتمامه ، تمت إعادة تسمية REIT باسم CapitaLand Integrated Commercial Trust ليعكس بشكل أفضل هيكل الملكية الجديد (CICT). بعد الانتهاء من عملية الدمج المخطط لها ، سيتم تعزيز محفظة REIT الأكبر من خلال إضافة 10 عقارات مكتبية رئيسية - ثمانية في سنغافورة واثنان في ألمانيا - لاستكمال 15 مركزًا تجاريًا للبيع بالتجزئة في حوزتها بالفعل.
من المتوقع أيضًا أن يكون REIT الموسع هو الأكبر في سنغافورة وثالث أكبر في آسيا والمحيط الهادئ ، وفقًا للتوقعات. بالإضافة إلى زيادة سيولة التداول ، سيؤدي ذلك أيضًا إلى زيادة احتمالية إعادة تصنيف إيجابية محتملة في المستقبل القريب.
من المتوقع أن يتم إغلاق المجموعة المخطط لها بحلول نهاية الربع الثاني من السنة المالية 2020 ، بانتظار استلام جميع الموافقات اللازمة.
على الرغم من الصفقة ، لا تزال حيازات REIT مركزة بشكل كبير في سنغافورة ، حيث توجد 96 في المائة من أصولها هناك. في غضون ذلك ، لا يزالون متفائلين بشأن قدرة REIT على الحفاظ على معدل نمو إيجابي في المستقبل المنظور.
لكي يتم تضمين الشركات في محفظتي الاستثمارية طويلة الأجل ، فإن أحد معايير الاختيار الخاصة بي هو أنه يجب أن يكون لديها نمو ثابت في كل من الأرباح العلوية والنهائية بمرور الوقت.
بعد الإشارة إلى ذلك ، يوضح الجدول أدناه النمو الأعلى والأخير في CapitaLand Mall Trust خلال فترة 10 سنوات ، من السنة المالية 2010 إلى السنة المالية 2019 ، على التوالي.
شهدت فترة 10 سنوات نمو إجمالي الإيرادات بمعدل نمو سنوي مركب (CAGR) بنسبة 3.1 في المائة ، مع مكاسب على أساس سنوي في جميع السنوات باستثناء عامين (السنة المالية 2013 والسنة المالية 2017) ، باستثناء الانخفاضات الطفيفة في السنتين الماليتين 2013 و 2017.
انخفض صافي عائدات العقارات في CapitaLand Mall Trust على أساس سنوي في كل من السنتين الماليتين 2013 و 2017 ، وهو ما كان متسقًا مع الانخفاضات الطفيفة في العامين الماليين الماضيين. بصرف النظر عن ذلك ، شهدت كل عام زيادة في الإيرادات عن العام السابق. على مدى عشر سنوات ، ارتفع صافي الدخل العقاري لصندوق الاستثمار العقاري بالتجزئة بمعدل نمو سنوي مركب بنسبة 3.4 في المائة.
على مدى 10 سنوات ، تمت مكافأة مالكي الوحدات على تحسن أداء صندوق الاستثمار العقاري ، مع زيادة الدخل القابل للتوزيع على مالكي الوحدات بمعدل نمو سنوي مركب قدره 3.8 في المائة خلال تلك الفترة. باستثناء السنة المالية 2011 ، شهدت جميع السنوات السابقة زيادات على أساس سنوي.
راجع أيضًا: اكتشف الإمكانيات اللانهائية للتداول عبر الإنترنت مع وسيط موثوق. نضم الان!
حقيقة أن الأداء المالي لصندوق الاستثمار العقاري قد تحسن بمرور الوقت هو أحد الأسباب التي دفعتهم لشرائه. بعد اندماج REIT مع CapitaLand Commercial Trust ، أصبحوا متحمسين بشأن أرباح الشركة المستقبلية المحتملة.
من المهم ملاحظة أنه إذا كانت الشركة عبارة عن REIT ، فسيقومون بفحص ملف إشغال محفظتها لتحديد معدل إشغال المحفظة الإجمالي لجميع ممتلكاتها ، للتأكد من أن معدل الإشغال لا ينخفض بمرور الوقت ، وكذلك انعكاس الإيجار. ؛ يفضلون أن يحافظ صندوق الاستثمار العقاري على عائد إيجاري إيجابي بمرور الوقت.
الاسم: HOW C.jpg المشاهدات: 2 الحجم: 131.7 كيلوبايت
وفقًا لهم ، فإن ارتداد الإيجارات في الشركة يتجه نحو الانخفاض منذ السنة المالية 2015 ، حيث انتقل من أكثر من 6٪ في السنوات السابقة إلى +3.7٪ بالكاد في السنة المالية 2015.إلى أقل من 1٪ في آخر سنة مالية قيد المراجعة (أي السنة المالية 2019). ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى حقيقة أن عدد مراكز التسوق بالتجزئة الجديدة في سنغافورة قد توسع بشكل كبير خلال تلك السنوات ، كما ذكر سابقًا. نظرًا لحقيقة أنه من المتوقع افتتاح عدد أقل من مراكز التسوق الجديدة في السنوات القادمة ، فمن المحتمل أن يرتفع معدل إيجار CapitaLand Mall Trust مرة أخرى في المستقبل.
يتم إجراء تحليل للديون قبل إجراء أي استثمار للتأكد من أن الشركة ليست أكثر من الرافعة المالية وأن هناك مساحة كافية للديون للشركة للقيام بعمليات استحواذ مستقبلية متراكمة للعائد كلما سنحت فرصة جيدة.
يجب على الشركة أيضًا تقديم توزيعات أرباح متزايدة لمساهميها بمرور الوقت ، وهو أحد معايير الاستثمار الموضحة أعلاه. بالإضافة إلى ذلك ، يفضلون الشركات التي تدفع أرباحًا لمساهميها على أساس ربع سنوي بدلاً من سنوي.
يقوم CapitaLand Mall Trust بتوزيع أرباح ربع سنوية على مالكي الوحدات ، وهم يدركون أن REIT يعتزم الاستمرار في تقديم مدفوعات ربع سنوية لمالكي الوحدات في السنة المالية القادمة.
في كل عام ، باستثناء السنة المالية 2016 ، عندما انخفض توزيعات الأرباح لكل وحدة بشكل طفيف نتيجة للاحتفاظ بتوزيعات رأس المال والإيرادات المعفاة من الضرائب من CapitaLand Retail China Trust لأغراض عامة للشركات ورأس المال العامل ، ازداد توزيعات الأرباح لكل وحدة على أساس سنوي في كل عامين. ارتفع العائد لكل وحدة لمالكي الوحدات بمعدل نمو سنوي مركب بنسبة 2.6 في المائة على مدار تاريخ الشركة.
يساهم أيضًا في إدراجها في محفظتها الاستثمارية طويلة الأجل هو الأداء المالي المتزايد لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة للأفراد بمرور الوقت ، ومعدل إشغال المحفظة الثابت ، وملف الدين ، بالإضافة إلى زيادة التوزيعات لكل وحدة مدفوعة لمالكي الوحدات.
يعتقد المساهمون في REIT أن الاندماج المخطط له مع CapitaLand Commercial Trust سيكون مفيدًا للشركة ، وهم على ثقة من أن الشركة ستحقق نجاحًا أكبر في السنوات القادمة.
عندما قاموا باستثمارهم في REIT ، فإن إحدى المشكلات التي ربما تكون قد خطرت بأذهانهم هي ما إذا كانوا سينخفضون في المتوسط أم لا ، مع الأخذ في الاعتبار أن REIT يبيع حاليًا بالكاد 1.93 دولارًا سنغافوريًا ، وهو ما يمثل انخفاضًا بنسبة 16.8 في المائة من سعر الشراء.
